"Nhà băng" đất nông nghiệp

Nhiều người thường đặt câu hỏi tại sao không nhiều doanh nghiệp mặn mà đầu tư vào các dự án nông nghiệp, nhất là nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao?

Đầu tư vào nông nghiệp có nhiều rủi ro, phụ thuộc vào thời tiết, thu hồi vốn chậm… là điều không thể phủ nhận. Tuy nhiên, không nhiều người biết việc tiếp cận với quỹ đất của doanh nghiệp cũng gặp rất nhiều khó khăn. Không tích tụ đủ ruộng đất cũng chính là một trong những nguyên nhân làm nản lỏng các doanh nghiệp đầu tư lĩnh vực này.

Thực tiễn tư vấn về đất đai giúp tôi rút ra một điều khá bi hài: nếu như việc tiếp cận đất đai của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khó một thì để có được quỹ đất, doanh nghiệp đầu tư nông nghiệp còn khó hơn nhiều lần.

Tư liệu chủ yếu khi sản xuất nông nghiệp mà bất cứ doanh nghiệp luôn cần có là quỹ đất tập trung để xây dựng vùng nguyên liệu. Tuy nhiên, làm thế nào để có đất để sản xuất lại là điều khá nan giải.

Luật đất đai hiện hành chỉ quy định các dự án sản xuất nông, lâm, thủy hải sản tập trung, tạo thành chuỗi liên kết mới thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Khi Nhà nước không thu hồi đất thì doanh nghiệp phải tự đi thỏa thuận với các hộ dân.

Với đặc thù đất nông nghiệp, nhất là các tỉnh phía Bắc ở nước ta manh mún, phân tán nên khó để doanh nghiệp tập trung được một diện tích đủ lớn theo quy mô dự án. Doanh nghiệp phải đi đàm phán với nhiều người, nhiều mức giá khác nhau. Khả năng để có "gom" đủ đất trong những trường hợp như vậy là bất khả thi.

Đứng trước thực tế đó, một số doanh nghiệp phải sử dụng đến hai phương thức: liên kết với các doanh nghiệp Nhà nước hay nông trường quốc doanh đang có quỹ đất nông nghiệp lớn hoặc phương án hai ít phổ biến hơn là đề xuất chính quyền địa phương đứng ra thuê đất nông nghiệp của người dân sau đó cho doanh nghiệp thuê lại. Cả hai phương thức trên đều bị "vướng" về pháp lý nên việc triển khai gặp nhiều khó khăn.

Phương án hợp tác kinh doanh với các doanh nghiệp Nhà nước đang quản lý quỹ đất nông nghiệp lớn hiện nay bị "tắc" do quy định về việc rà soát sắp xếp quỹ đất do các doanh nghiệp Nhà nước đang quản lý.

Một số doanh nghiệp lớn tiếp cận được phương án khá mới mẻ để có quỹ đất. Trong giai đoạn trước những năm 2020, chính quyền tỉnh Hà Nam đã từng thí điểm áp dụng mô hình mới, chưa có tiền lệ: ủy ban nhân dân các cấp đứng ra thuê đất nông nghiệp của các hộ dân sau đó ủy ban nhân dân tỉnh đứng ra cho các doanh nghiệp thuê lại để sản xuất nông nghiệp.

Phương án này được sự đồng thuận của người dân do tâm lý khi cho thuê thì không sợ bị "mất đất". Phương án này cũng giúp doanh nghiệp không phải ứng tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, giảm chi phí đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, các quy định pháp luật hiện hành về đất đai (không quy định ủy ban nhân dân các cấp được thuê đất của dân cho doanh nghiệp thuê lại), luật ngân sách (không quy định việc ứng tiền để thuê đất của dân) và các quy định pháp lý có liên quan chưa quy định nên việc "thí điểm" trên mới chỉ được áp dụng ở tỉnh Hà Nam mà chưa nhân rộng ra các tỉnh khác.

Tôi từng tư vấn cho một doanh nghiệp ở miền Trung đề xuất dự án nông nghiệp trồng rau, hoa theo công nghệ xây dựng nhà kính, nhà màng, lắp đèn tạo ánh sáng…. Quỹ đất doanh nghiệp hướng đến là bãi bồi ven sông vốn là đất công ích do xã quản lý. Khi đặt vấn đề, địa phương yêu cầu phải đấu giá lựa chọn nhà đầu tư vì đây là quỹ đất công. Chủ đầu tư không hào hứng vì anh cho rằng đầu tư nông nghiệp lời lãi bao nhiêu mà đấu giá. Cuối cùng anh từ bỏ ý định đầu tư tại khu vực này.

Một bài toán cần được giải quyết: một bên là doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp muốn tập trung ruộng đất sản xuất quy mô lớn, bên còn lại là người dân với tâm lý giữ ruộng đất.

Bài toán trên có thể được giải nếu chúng ta tính đến phương án: giao cho tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập ở các địa phương đứng ra thuê đất nông nghiệp của người dân để doanh nghiệp thuê lại để sản xuất nông nghiệp. Phương án này vừa bảo đảm doanh nghiệp có đủ tư liệu sản xuất, không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, giảm chi phí vốn đầu tư ban đầu do không phải bồi thường giải phóng mặt bằng. Đối với người dân vẫn giữ lại quyền sử dụng đất và tiếp tục sử dụng đất khi hết thời hạn thuê.

Trong mô hình trên, tổ chức phát triển quỹ đất sẽ đóng vai trò là "ngân hàng", doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp đóng vai trò là người "đi vay" và người dân sẽ là người "cho vay". Điều đặc biệt trong mô hình này là "nguồn vốn" của nhà băng không phải là tiền mà là quỹ đất nông nghiệp.

Mô hình ngân hàng đất nông nghiệp cũng là yêu cầu trong Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII xác định "Xây dựng quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp".

Như vậy, để thành lập "nhà băng" và cung cấp "nguồn vốn" cho mô hình này hoạt động là nhiệm vụ của các cơ quan lập pháp khi xem xét sửa đổi luật Đất đai, luật Ngân sách Nhà nước.

Tác giả: Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông Tuấn có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!