Thực tế chúng ta có định giá đất đúng không

Chuyên gia nhấn mạnh điều này tại Hội nghị tham vấn ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, ngày 4/8.

Bày tỏ ủng hộ sử dụng vốn ngân sách để tạo quỹ đất sạch cho dự án phải thu hồi đất, PGS Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Pháp luật (Văn phòng Chính phủ) cho rằng, đây là giải pháp tốt nhất để giải quyết vấn đề địa tô chênh lệch - nguyên nhân của nhiều bức xúc, khiếu kiện đối với các dự án giải tỏa đền bù thời gian qua, xử lý hài hòa lợi ích giữa người bị thu hồi đất – nhà nước và nhà đầu tư.

Chuyên gia này phân tích, nếu thực hiện đấu thầu, đấu giá mà người thu hồi đất chịu thiệt một chút lợi ích, nhưng họ biết rằng phần chịu thiệt ấy là Nhà nước có lợi chứ không phải nhà đầu tư, thì họ sẽ đồng thuận hơn. Ngược lại, không đấu thầu, đấu giá mà chênh lệch địa tô lớn, rơi vào nhà đầu tư thì người dân không chịu.

“Cố gắng rà soát lại về thu hồi, đền bù, tái định cư nếu thực hiện được dùng vốn ngân sách, vốn đầu tư công để giải phóng mặt bằng, đền bù, tái định cư, thực hiện đấu thầu đấu giá thì là cách tốt nhất” – ông Đinh Dũng Sỹ .

Trước băn khoăn về nguồn vốn, ông Sỹ nói “có cơ chế cho ngân hàng thương mại vào thì không phải không khả thi”. Bởi, ngân hàng thương mại không thiếu vốn, nếu giao quyền cho tổ chức phát triển quỹ đất thì ngân hàng cho vay để đền bù, giải phóng mặt bằng, sau khi đấu thầu, đấu giá thì hoàn tiền lại cho ngân hàng. Bên cạnh đó, cần tổ chức lại tổ chức phát triển quỹ đất, trích phần trăm nhất định từ nguồn thu sử dụng đất và tiền thuế đất cho quỹ phát triển đất để có tiềm lực tài chính.

TS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia độc lập nghiên cứu chính sách đất đai bày tỏ đồng tình với ý kiến phân bổ chênh lệch địa tô là chủ trương rất lớn trong Nghị quyết 18 của Trung ương cần thể chế hóa.

Cho rằng áp dụng đấu thầu, đấu giá trong dự án thu hồi đất sẽ tăng thu triệt để cho Nhà nước, người dân sẽ đồng thuận hơn, song theo ông, việc phân bổ chênh lệch địa tô hài hòa không đồng nghĩa với việc dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất, cốt lõi của Luật Đất đai cần phải đảm bảo giá đất phù hợp nguyên tắc thị trường.

“Nếu ta định giá đất sát thị trường thì sẽ không có chuyện thất thoát lãng phí và địa tô được phân bổ phù hợp. Bởi cơ sở hình thành chênh lệch địa tô là chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại giá trị thấp sang giá trị cao. Nếu định giá đất đầu vào, tức là đất trước khi thu hồi, và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất đều sát thị trường thì địa tô chênh lệch vẫn được đảm bảo mà không cần thiết phải đấu giá” – ông Đỉnh phân tích.

Cũng liên quan thu hồi đất, Phó Chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam Cao Xuân Thu Vân cho rằng nên quy định rõ, với dự án nhà ở thương mại sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt đất trồng lúa thì chỉ thực hiện thông qua hình thức thu hồi rồi đấu giá quyền sử dụng đất.

Bởi thực tế các dự án này thường lấy đất nông nghiệp. Nếu quy định dưới 10 ha là trường hợp thỏa thuận quyền sử dụng đất thì dẫn đến “lách luật”, trong khi giá đất nông nghiệp trả cho người dân thường thấp hơn nhiều lần so với giá nhà ở thương mại dẫn đến thiệt thòi cho người dân, gây nhiều hệ lụy cho xã hội do dân mất sinh kế sau bán đất; thất thu cho ngân sách.

Đặt vấn đề nguồn tài chính đâu để thu hồi đất, bà Cao Xuân Thu Vân nêu quan điểm: “Đất có giá trị, ai cũng muốn có nguồn thu thì phải dành nguồn đầu tư xây dựng cơ bản, đừng nói tỉnh nghèo không có tiền, mà phải dành nguồn đầu tư khai thác. Còn để lại 30% hay 10% cho quỹ phát triển đất thì nên quy định mức tối thiểu, để các tỉnh họ quy định phù hợp với thực tế địa phương”.

Liên quan định giá đất, Phó Chủ tịch Hội Nông dân Việt cho rằng nguyên tắc cho nhiều phương pháp nhưng mỗi phương pháp định giá cho ra giá khác nhau, khi đó phải chọn giá nào.

“Trong thực tiễn chúng tôi họp các đồng chí lãnh đạo nói rằng toàn tham mưu chính sách làm cho DN không tiếp cận được dự án. Nhưng khi chọn giá phù hợp chứ không phải giá cao nhất thì thanh tra, điều tra vào hỏi tại sao? Có trường hợp phải đi năn nỉ trở lại với DN để tác hợp phương án giá cao nhất để cứu cán bộ. Cho nên đề nghị áp dụng cái nào, phương pháp nào, cơ chế nào phải quy định rõ” – bà Thu Vân nói.

“Hài hòa lợi ích” không chỉ với người có đất bị thu hồi

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Lê Minh Ngân đồng ý nếu định giá đất đúng thì không cần đấu giá, tuy nhiên đó là lý thuyết: “Thực tế chúng ta có định giá đất đúng không? Có thực sự thị trường minh bạch đến độ lý tưởng như thế không trong bối cảnh đất nước chúng ta thế này?”

Có ý kiến đề nghị điều tiết địa tô chênh lệch sau khi đấu giá cho người có đất bị thu hồi để họ đỡ thiệt thòi. Tuy nhiên, ông Lê Minh Ngân nhấn mạnh, “hài hòa lợi ích” không phải chỉ hài hòa giữa chủ doanh nghiệp, chủ dự án với người sử dụng đất trực tiếp mà còn hài hòa với tổng thể đất nước.

“Dự án nhà ở thương mại cân đối đấu giá để người sử dụng đất trực tiếp thì ta đã có chính sách bồi thường đầy đủ rồi. Còn hài hòa ở đây là đấu giá thu vào ngân sách, sau đó thông qua Luật Ngân sách nhà nước để đầu tư phát triển, an sinh xã hội, lo cho đời sống cho nhân dân. Đó là hài hòa” – ông nói.

Kết luận hội nghị, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, điều cơ quan thẩm tra quan tâm là trường hợp nào thỏa thuận, trường hợp nào thu hồi; trường hợp nào giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nào đấu thầu, đấu giá./.