Đoạn Video
Ảnh
Kim Phát Tài
Thành viên nổi tiếng
Theo luật sư, tùy thuộc loại hợp đồng thuê đất giữa doanh nghiệp và Nhà nước, doanh nghiệp có thể được hỗ trợ bồi thường về đất, tài sản trên đất và chi phí đầu tư vào đất.
Những ngày qua, câu chuyện về việc TP Hà Nội lên kế hoạch phá dỡ tòa nhà "Hàm cá mập" để cải tạo, chỉnh trang khu vực Quảng trường Đông Kinh - Nghĩa Thục (quận Hoàn Kiếm) trở thành chủ đề nhận được sự quan tâm lớn bởi đây là công trình thân thuộc, nằm sâu trong tiềm thức của người dân Thủ đô.
Về lịch sử, tòa nhà xây dựng trong giai đoạn năm 1990-1993 trên nền nhà xe điện cũ, do Tổng Công ty Vận tải Hà Nội (Transerco) quản lý, vận hành trên cơ sở được thành phố cho thuê đất để quản lý, hoạt động thương mại lâu dài. Từ mục đích ban đầu là phục vụ vận tải công cộng, khi lĩnh vực xe điện bị dừng hoạt động, khu đất đã được đơn vị chủ quản chuyển đổi sang hình thức kinh doanh thương mại.
Vậy đối với trường hợp này, nếu TP Hà Nội thu hồi và phá dỡ công trình, đơn vị chủ quản có được bồi thường về đất và tài sản trên đất hay không là câu hỏi mà nhiều độc giả băn khoăn.
Luật sư Trần Hoàng Linh (Công ty Luật Bizlawyer & Partners, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết theo điểm e, khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp nếu được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì thuộc trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội.
Để được bồi thường về đất, doanh nghiệp cần đáp ứng ít nhất một trong 5 điều kiện sau: (i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; (iii) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (iv) Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai hoặc (v) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Còn theo khoản 1 Điều 107 Luật này, nếu doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê nhưng thuộc trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần nhưng được miễn tiền thuê đất thì không được bồi thường về đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp này, doanh nghiệp sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất.
Theo khoản 2 Điều này, chi phí đầu tư vào đất bao gồm các khoản sau: Chi phí san lấp mặt bằng; Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất (đối với đất nông nghiệp; Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, chống sụt lún đối với đất sản xuất, kinh doanh; Kinh phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp và Chi phí khác liên quan tới việc đầu tư vào đất, phù hợp mục đích sử dụng đất.
Để được bồi thường chi phí đầu tư vào đất, doanh nghiệp cần cung cấp các tài liệu sau: Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất; Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại điểm a khoản này và Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.
Trường hợp không có đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất thì việc xác định mức bồi thường sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Đối với trường hợp tại Hà Nội, theo Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, mức bồi thường tương ứng là 35.000 đồng/m2.
Ngoài ra, trong trường hợp thu hồi đất và phá dỡ tài sản, doanh nghiệp còn có thể được bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu tài sản do doanh nghiệp xây dựng, tạo lập.
Theo đó, mức bồi thường đối với nhà, công trình trên đất bằng tổng giá trị hiện có của công trình, được tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của công trình và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng đó. Theo hướng dẫn tại khoản 1, Điều 14 nghị định số 88/2024/NĐ-CP, giá trị hiện có của công trình sẽ được tính theo công thức sau:
Giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại được xác định theo công thức sau: Giá trị hiện có = Giá trị xây mới - (Giá trị xây mới x Thời gian đã sử dụng công trình)/ Thời gian khấu hao.
Trong đó, thời gian khấu hao đối với nhà, công trình xây dựng cấp I là 80 năm, tỷ lệ hao mòn là 1,25%/năm, căn cứ quy định tại Thông tư số 23/2023/TT-BTC.
Còn theo Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng tại Hà Nội là 60% giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng.
Như vậy, để xác định việc doanh nghiệp có được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, trước tiên cần xác định việc cho thuê trả tiền hàng năm, cho thuê trả tiền một lần hay cho thuê trả tiền một lần nhưng được miễn tiền thuê đất.
Trường hợp cho thuê hàng năm hoặc cho thuê trả tiền một lần nhưng được miễn tiền thuê đất, doanh nghiệp sẽ không được hỗ trợ bồi thường về đất, nhưng được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất và giá trị của công trình xây dựng trên đất.
Nếu thuộc trường hợp cho thuê trả tiền một lần, doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất và giá trị công trình xây dựng trên đất.
Những ngày qua, câu chuyện về việc TP Hà Nội lên kế hoạch phá dỡ tòa nhà "Hàm cá mập" để cải tạo, chỉnh trang khu vực Quảng trường Đông Kinh - Nghĩa Thục (quận Hoàn Kiếm) trở thành chủ đề nhận được sự quan tâm lớn bởi đây là công trình thân thuộc, nằm sâu trong tiềm thức của người dân Thủ đô.
Về lịch sử, tòa nhà xây dựng trong giai đoạn năm 1990-1993 trên nền nhà xe điện cũ, do Tổng Công ty Vận tải Hà Nội (Transerco) quản lý, vận hành trên cơ sở được thành phố cho thuê đất để quản lý, hoạt động thương mại lâu dài. Từ mục đích ban đầu là phục vụ vận tải công cộng, khi lĩnh vực xe điện bị dừng hoạt động, khu đất đã được đơn vị chủ quản chuyển đổi sang hình thức kinh doanh thương mại.
Vậy đối với trường hợp này, nếu TP Hà Nội thu hồi và phá dỡ công trình, đơn vị chủ quản có được bồi thường về đất và tài sản trên đất hay không là câu hỏi mà nhiều độc giả băn khoăn.
Tòa nhà "Hàm cá mập" đang được UBND TP Hà Nội lên kế hoạch phá dỡ (Ảnh: Đắc Huy).
Luật sư Trần Hoàng Linh (Công ty Luật Bizlawyer & Partners, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết theo điểm e, khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp nếu được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì thuộc trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội.
Để được bồi thường về đất, doanh nghiệp cần đáp ứng ít nhất một trong 5 điều kiện sau: (i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; (iii) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (iv) Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai hoặc (v) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Còn theo khoản 1 Điều 107 Luật này, nếu doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê nhưng thuộc trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần nhưng được miễn tiền thuê đất thì không được bồi thường về đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp này, doanh nghiệp sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất.
Theo khoản 2 Điều này, chi phí đầu tư vào đất bao gồm các khoản sau: Chi phí san lấp mặt bằng; Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất (đối với đất nông nghiệp; Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, chống sụt lún đối với đất sản xuất, kinh doanh; Kinh phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp và Chi phí khác liên quan tới việc đầu tư vào đất, phù hợp mục đích sử dụng đất.
Để được bồi thường chi phí đầu tư vào đất, doanh nghiệp cần cung cấp các tài liệu sau: Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất; Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại điểm a khoản này và Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.
Trường hợp không có đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất thì việc xác định mức bồi thường sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Đối với trường hợp tại Hà Nội, theo Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, mức bồi thường tương ứng là 35.000 đồng/m2.
Ngoài ra, trong trường hợp thu hồi đất và phá dỡ tài sản, doanh nghiệp còn có thể được bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu tài sản do doanh nghiệp xây dựng, tạo lập.
Theo đó, mức bồi thường đối với nhà, công trình trên đất bằng tổng giá trị hiện có của công trình, được tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của công trình và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng đó. Theo hướng dẫn tại khoản 1, Điều 14 nghị định số 88/2024/NĐ-CP, giá trị hiện có của công trình sẽ được tính theo công thức sau:
Giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại được xác định theo công thức sau: Giá trị hiện có = Giá trị xây mới - (Giá trị xây mới x Thời gian đã sử dụng công trình)/ Thời gian khấu hao.
Trong đó, thời gian khấu hao đối với nhà, công trình xây dựng cấp I là 80 năm, tỷ lệ hao mòn là 1,25%/năm, căn cứ quy định tại Thông tư số 23/2023/TT-BTC.
Còn theo Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng tại Hà Nội là 60% giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng.
Như vậy, để xác định việc doanh nghiệp có được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, trước tiên cần xác định việc cho thuê trả tiền hàng năm, cho thuê trả tiền một lần hay cho thuê trả tiền một lần nhưng được miễn tiền thuê đất.
Trường hợp cho thuê hàng năm hoặc cho thuê trả tiền một lần nhưng được miễn tiền thuê đất, doanh nghiệp sẽ không được hỗ trợ bồi thường về đất, nhưng được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất và giá trị của công trình xây dựng trên đất.
Nếu thuộc trường hợp cho thuê trả tiền một lần, doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất và giá trị công trình xây dựng trên đất.
