Thế nào là đất xen kẹt trong khu dân cư?

[Phan Hiền]

Đất xen kẹt và những điều mà mọi cá nhân hay hộ gia đình nên biết nếu có dự định tìm chốn an cư.

Giữa những dãy nhà san sát, có những mảnh đất nhỏ nằm lọt thỏm, giá rao bán rẻ hơn mặt bằng chung, được giới thiệu là “đất xen kẹt”. Không ít người vì ham rẻ mà xuống tiền, để rồi sau đó mới vỡ lẽ về những rào cản pháp lý và rủi ro tiềm ẩn. Vậy đất xen kẹt thực chất là gì và vì sao loại đất này luôn gây tranh cãi?

Đất xen kẹt trong khu dân cư là gì?​

Đất xen kẹt trong khu dân cư là những thửa đất nhỏ, thường có nguồn gốc là đất nông nghiệp như đất vườn, đất ao, còn sót lại sau quá trình đô thị hóa và quy hoạch chưa đồng bộ. Các mảnh đất này nằm giữa khu dân cư đã hình thành, xung quanh là nhà ở, đường giao thông hoặc công trình công cộng, nhưng bản thân thửa đất lại chưa được công nhận là đất ở và chưa tích hợp đầy đủ vào quy hoạch sử dụng đất chính thức.

Vì sao lại xuất hiện đất xen kẹt?​

Loại đất này hình thành chủ yếu do lịch sử quy hoạch. Khi mở đường, phân lô, phát triển dự án hoặc điều chỉnh quy hoạch, một số thửa đất nhỏ bị “bỏ lại”, không đủ điều kiện về diện tích, hạ tầng hoặc mục đích sử dụng để đưa vào quy hoạch đất ở. Theo thời gian, khi khu dân cư xung quanh phát triển, những mảnh đất này trở thành đất xen kẹt.

Điểm dễ nhận biết của đất xen kẹt​

Đất xen kẹt thường có vị trí nằm lọt giữa các thửa đất ở hoặc dự án đã xây dựng, nhưng tiếp cận hạ tầng còn hạn chế. Loại đất phổ biến là đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng. Diện tích thường nhỏ, hình dạng không vuông vắn, khó tách thửa hoặc hợp thửa. Pháp lý là điểm yếu lớn nhất, nhiều thửa đất không có sổ đỏ chính chủ, giao dịch chủ yếu bằng giấy viết tay, tiềm ẩn rủi ro cao.

Đất xen kẹt vẫn được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện. (Ảnh minh họa)​

Đất xen kẹt và những rủi ro pháp lý, xây dựng cần đặc biệt lưu ý​

Về nguyên tắc, đất xen kẹt vẫn là đất nông nghiệp nên không được phép xây dựng nhà ở. Việc xin chuyển mục đích sang đất ở gặp nhiều trở ngại, phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Không ít trường hợp người mua đất xen kẹt xây dựng trái phép, sau đó bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ công trình.

Vậy có nên mua đất xen kẹt?​

Giá rẻ là lợi thế lớn nhất của đất xen kẹt, nhưng đi kèm là giá trị sử dụng thấp và rủi ro pháp lý cao. Người mua chỉ nên cân nhắc khi đã kiểm tra kỹ quy hoạch, hồ sơ pháp lý và xác định rõ khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tương lai.

​

Tổng kết lại, đất xen kẹt là những "khoảng trống" đất nông nghiệp bị bỏ lại trong lòng khu dân cư do lịch sử quy hoạch, mang lại giá trị sử dụng thấp và rủi ro pháp lý lớn. Nếu không tìm hiểu cẩn trọng, người mua rất dễ rơi vào thế bị động, thậm chí “mắc kẹt” lâu dài với chính mảnh đất mà mình đã bỏ tiền sở hữu.