Đoạn Video
Ảnh
Gần đây, đề xuất của Bộ Tài chính về việc bổ sung phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản đã tạo ra làn sóng quan tâm mạnh mẽ trên thị trường địa ốc. Đặc biệt, phương án áp thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế – bên cạnh phương án đang áp dụng (2% trên giá chuyển nhượng) – khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về nguy cơ tăng thuế và tác động tiêu cực đến thị trường.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn kinh tế và pháp lý, đề xuất này cần được nhìn nhận một cách khách quan và toàn diện hơn, thay vì chỉ dừng ở những hiểu lầm ban đầu.
Trước hết, cần khẳng định rằng đề xuất không loại bỏ phương án cũ (2% trên giá bán) mà chỉ bổ sung thêm lựa chọn mới. Điều này tạo ra sự linh hoạt hơn cho người bán bất động sản.
Cụ thể, nếu người bán có thể chứng minh được chi phí liên quan đến bất động sản (giá mua, phí sửa chữa, lãi vay, môi giới…), họ sẽ có quyền lựa chọn phương án áp thuế 20% trên thu nhập chịu thuế (giá bán trừ chi phí). Ngược lại, nếu không đủ chứng từ, họ vẫn có thể áp dụng cách cũ là 2% trên giá bán.
Ví dụ minh họa:
=> Người bán sẽ tiết kiệm được 60 triệu đồng nếu đủ điều kiện chứng minh chi phí.
Điểm đáng chú ý là, Luật thuế TNCN hiện hành phát sinh bất cập: người bán dù lỗ vẫn phải đóng thuế 2% trên giá bán. Đề xuất mới của Bộ Tài chính thực chất là quay trở lại phương án từng có trước năm 2015, cho phép người bán chỉ đóng thuế trên phần lãi thực tế – một nguyên tắc phù hợp với chuẩn mực quốc tế và đảm bảo tính công bằng hơn.
Điều này sẽ giảm áp lực thuế cho những trường hợp bán bất động sản bị lỗ hoặc chỉ lời rất ít, tạo động lực cho thị trường giao dịch minh bạch hơn.
Hiện nay, một số luồng ý kiến hiểu nhầm rằng thuế suất bị “đẩy lên” 20% trên giá bán, khiến thị trường hoang mang và phản ứng thái quá. Trên thực tế, sự khác biệt nằm ở đối tượng tính thuế: 2% trên giá chuyển nhượng (giá bán); 20% trên thu nhập chịu thuế (giá bán – chi phí).
Đây là hai cách tính hoàn toàn khác nhau, và phương án mới có thể có lợi hơn cho những ai đầu tư dài hạn và chứng minh được chi phí hợp lệ.
Nếu không làm tốt hai yếu tố này, rủi ro lách thuế hoặc tăng gánh nặng hành chính cho người dân là điều không tránh khỏi.
Về mặt dài hạn, đề xuất này có thể khuyến khích giao dịch minh bạch hơn, giúp cơ quan thuế thu đúng và đủ. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường có thể xuất hiện tâm lý chờ đợi hoặc lo ngại, ảnh hưởng đến thanh khoản do hiểu lầm hoặc thiếu thông tin chính thống. Bộ Tài chính cần đẩy mạnh truyền thông giải thích rõ ràng sự khác biệt giữa hai phương án, để thị trường hiểu đúng bản chất. Phát triển nền tảng công nghệ và số hóa hồ sơ giao dịch là ưu tiên để đảm bảo hiệu quả thực thi. Thị trường cần bình tĩnh đánh giá và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chi phí để tận dụng tối đa lợi ích từ phương án mới.
:
Đề xuất bổ sung phương án tính thuế mới là một bước tiến hướng tới công bằng và minh bạch trong thuế chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần giải quyết triệt để vấn đề dữ liệu và quản lý chứng từ. Điều này không chỉ hỗ trợ người dân thực hiện nghĩa vụ thuế một cách hợp lý mà còn góp phần tạo dựng môi trường đầu tư lành mạnh và bền vững hơn.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn kinh tế và pháp lý, đề xuất này cần được nhìn nhận một cách khách quan và toàn diện hơn, thay vì chỉ dừng ở những hiểu lầm ban đầu.
Bổ sung chứ không thay thế – Linh hoạt hơn cho người nộp thuế
Trước hết, cần khẳng định rằng đề xuất không loại bỏ phương án cũ (2% trên giá bán) mà chỉ bổ sung thêm lựa chọn mới. Điều này tạo ra sự linh hoạt hơn cho người bán bất động sản.
Cụ thể, nếu người bán có thể chứng minh được chi phí liên quan đến bất động sản (giá mua, phí sửa chữa, lãi vay, môi giới…), họ sẽ có quyền lựa chọn phương án áp thuế 20% trên thu nhập chịu thuế (giá bán trừ chi phí). Ngược lại, nếu không đủ chứng từ, họ vẫn có thể áp dụng cách cũ là 2% trên giá bán.
Ví dụ minh họa:
- Áp dụng phương án cũ: 5 tỷ x 2% = 100 triệu đồng.
- Áp dụng phương án mới: ((5 tỷ - (4 tỷ + 800 triệu)) x 20% = 40 triệu đồng.
=> Người bán sẽ tiết kiệm được 60 triệu đồng nếu đủ điều kiện chứng minh chi phí.
Giải quyết bất cập tồn tại – Hướng tới công bằng thuế
Điểm đáng chú ý là, Luật thuế TNCN hiện hành phát sinh bất cập: người bán dù lỗ vẫn phải đóng thuế 2% trên giá bán. Đề xuất mới của Bộ Tài chính thực chất là quay trở lại phương án từng có trước năm 2015, cho phép người bán chỉ đóng thuế trên phần lãi thực tế – một nguyên tắc phù hợp với chuẩn mực quốc tế và đảm bảo tính công bằng hơn.
Điều này sẽ giảm áp lực thuế cho những trường hợp bán bất động sản bị lỗ hoặc chỉ lời rất ít, tạo động lực cho thị trường giao dịch minh bạch hơn.
Hiểu lầm gây nhiễu tâm lý thị trường
Hiện nay, một số luồng ý kiến hiểu nhầm rằng thuế suất bị “đẩy lên” 20% trên giá bán, khiến thị trường hoang mang và phản ứng thái quá. Trên thực tế, sự khác biệt nằm ở đối tượng tính thuế: 2% trên giá chuyển nhượng (giá bán); 20% trên thu nhập chịu thuế (giá bán – chi phí).
Đây là hai cách tính hoàn toàn khác nhau, và phương án mới có thể có lợi hơn cho những ai đầu tư dài hạn và chứng minh được chi phí hợp lệ.
Thách thức lớn: Hạ tầng dữ liệu và giám sát
Mặc dù đề xuất mang lại nhiều ưu điểm về mặt chính sách thuế, nhưng thách thức lớn nhất chính là hạ tầng dữ liệu và cơ chế kiểm soát: Xây dựng cơ sở dữ liệu minh bạch: Để xác định được giá mua và chi phí thực tế, Việt Nam cần xây dựng cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch đầy đủ và đồng bộ, đảm bảo phản ánh đúng giá trị từng thửa đất qua các lần chuyển nhượng. Đây là điều kiện then chốt giúp hạn chế tình trạng khai báo gian dối hoặc “thổi giá chi phí” để giảm thuế. Hướng dẫn chứng từ chi tiết: Người dân và doanh nghiệp cần được cung cấp hướng dẫn rõ ràng về loại chứng từ nào được công nhận, quy trình xét duyệt ra sao, tránh trường hợp có chi phí thật nhưng không được chấp nhận vì lý do thiếu sót giấy tờ.Nếu không làm tốt hai yếu tố này, rủi ro lách thuế hoặc tăng gánh nặng hành chính cho người dân là điều không tránh khỏi.
Về mặt dài hạn, đề xuất này có thể khuyến khích giao dịch minh bạch hơn, giúp cơ quan thuế thu đúng và đủ. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường có thể xuất hiện tâm lý chờ đợi hoặc lo ngại, ảnh hưởng đến thanh khoản do hiểu lầm hoặc thiếu thông tin chính thống. Bộ Tài chính cần đẩy mạnh truyền thông giải thích rõ ràng sự khác biệt giữa hai phương án, để thị trường hiểu đúng bản chất. Phát triển nền tảng công nghệ và số hóa hồ sơ giao dịch là ưu tiên để đảm bảo hiệu quả thực thi. Thị trường cần bình tĩnh đánh giá và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chi phí để tận dụng tối đa lợi ích từ phương án mới.
:
Đề xuất bổ sung phương án tính thuế mới là một bước tiến hướng tới công bằng và minh bạch trong thuế chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần giải quyết triệt để vấn đề dữ liệu và quản lý chứng từ. Điều này không chỉ hỗ trợ người dân thực hiện nghĩa vụ thuế một cách hợp lý mà còn góp phần tạo dựng môi trường đầu tư lành mạnh và bền vững hơn.
