“Chung cư mini” đang được quản lý, vận hành ra sao?

Sau vụ cháy chung cư mini nghiêm trọng tại quận Thanh Xuân, Hà Nội hôm 12/9 vừa qua, nhiều người đặt câu hỏi về công tác vận hành và quản lý các “chung cư mini” đang được thực hiện như thế nào, có những bất cập gì?

Liên quan đến vấn đề này, PV VOV Giao thông có cuộc đối thoại với ThS. Đỗ Hữu Khoa - Giảng viên Bộ môn kinh tế và quản lý bất động sản, Khoa Kinh tế và xây dựng trường Đại học Xây dựng Hà Nội.

PV: Thưa ông, công tác quản lý, vận hành hoạt động của chung cư mini đang có những bất cập gì?

ThS. Đỗ Hữu Khoa: Theo quy định hiện nay với các dự án nhà chung cư nói chung có sự tham gia của các bên như cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu và người sử dụng. Với nhà chung cư có thang máy (tức là nhà cao tầng) thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

Tuy nhiên, trên thực tế, hiện nay nhà chung cư mini chủ yếu là do chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu chung cư đó uỷ quyền quản lý. Hoạt động quản lý mang tính tự phát, không đảm bảo các yêu cầu về quản lý vận hành công trình cao tầng. Do đó, nếu xảy ra các sự cố thì người thiệt thòi nhất là các khách hàng thuê ở đó.

Theo tôi, quy định hiện nay vẫn còn một số bất cập, chẳng hạn theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 và nghị định 02/2022/NĐ-CP thì điều kiện để kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân là: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).

Ngoài ra, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, căn cứ theo khoản 1 Điều 105 quy định về việc quản lý vận hành với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

Tuy nhiên thực tế cho thấy, các nhà chung cư mini chủ yếu do các cá nhân bỏ tiền đầu tư kinh doanh và tự vận hành nên tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ rủi ro đối với người thuê, có thể kể đến như chất lượng công trình, các trang bị phòng cháy chữa cháy và xử lý các tình huống khẩn cấp trong suốt quá trình hoạt động của toà nhà.

“Chung cư mini” là công trình phục vụ cho một cộng đồng người, tuy nhiên các quy định về cấp phép xây dựng vẫn chủ yếu vận dụng vào công trình nhà ở riêng lẻ, vì vậy hoạt động quản lý, giám sát của cơ quan chức năng vẫn chưa áp dụng như với nhà chung cư khác.

PV: Nhu cầu về nhà ở của người dân tại các đô thị rất lớn và hiện tại đang có rất nhiều chung cư mini đang hoạt động. Giải pháp nào để quản lý loại hình nhà ở này?

ThS. Đỗ Hữu Khoa: Để quản lý tốt nhất, có lẽ chúng ta phải luật hóa, tức là phải có những quy định cụ thể từ pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về nhà ở đối với các loại hình nhà chung cư mini này. Hiện nay, nó vẫn đang chung chiêng giữa nhà ở riêng lẻ với nhà chung cư. Cho nên có những đơn vị vận dụng, có đơn vị không vận dụng nên rất khó cho cơ quan quản lý nhà nước, cũng như người dân không biết thế nào

Thứ hai, vì Hà Nội là nơi đất chật người đông, dân số Hà Nội bây giờ là hơn 8 triệu người, nhu cầu về nhà ở rất lớn. Trong khi các công trình nhà ở xã hội, đặc biệt là khu vực nội thành là vẫn còn hạn chế. Những người thu nhập thấp, phải đi thuê chung cư mini, đó là nhu cầu rất chính đáng của người dân.

Cho nên đây là hoạt động thành phố nên khuyến khích để có thể giải quyết được các nhu cầu về nhà ở của người dân.

Tuy nhiên, cần phải có những quy định cụ thể hơn, chặt chẽ hơn để các dự án chung cư mini này được quản lý một cách bài bản. Làm sao vừa tạo điều kiện, vừa phải gắn được trách nhiệm các bên liên quan để quản lý nhà chung cư ấy, tránh trường hợp khi xảy ra các sự cố, bên nọ đẩy sang bên kia và cuối cùng là không có ai có trách nhiệm.

Thứ ba, theo Luật kinh doanh bất động sản, để kinh doanh bất động sản thì phải là thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Nếu như chúng ta khuyến khích phát triển chung cư mini, thì có lẽ cũng phải có quy định mở là vẫn cho phép các cá nhân được đầu tư, nhưng các cá nhân đầu tư thì cũng phải chịu các quy định chung đối với doanh nghiệp và cũng phải kê khai và nộp thuế như các doanh nghiệp khác, tránh tình trạng thất thoát thuế.

Hiện nay người ta xây dựng chung cư mini để cho thuê trong khu vực nội thành. Họ cho thuê thu tiền nhưng thực tế cơ quan thuế lại không thu được bất kỳ khoản thuế nào từ các dự án đó.

Về phòng cháy chữa cháy, cũng cần có những quy định riêng cho loại chung cư này. Từ trước đến nay, chúng ta hay nhắc đến phòng cháy chữa cháy chung cư nói chung, nhưng nếu áp dụng hoàn toàn các quy định về phòng cháy, chữa cháy ở các chung cư bình thường vào các chung cư mini, cũng là một trở ngại rất lớn trong việc phát triển các dự án chung cư mini.

Cần đặt ra câu hỏi, chẳng hạn dự án trên trong ngõ ngách thì phải quy định độ rộng của ngõ phải đáp ứng được yêu cầu tối thiểu để cho các phương tiện chữa cháy tiếp cận được hiện trường, tránh tình trạng không thể tiếp cận.

Mặc dù về phương tiện chúng ta rất đầy đủ, nhưng nếu không thể tiếp cận được sớm, quá trình chữa cháy sẽ khó khăn hơn.

PV: Xin cảm ơn ông!