Đoạn Video
Ảnh
Hue Hoang
Thành viên nổi tiếng
Theo VnExpress, Bộ Tài chính đang đề xuất thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân. Điểm đáng chú ý là phương án áp dụng thuế suất 20% trên phần lãi ròng (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan), tương tự mức thuế mà doanh nghiệp đang chịu khi chuyển nhượng bất động sản. Phương án này chỉ áp dụng khi có đầy đủ dữ liệu chứng minh chi phí và giá mua.
Trong trường hợp không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ để xác định lãi, Bộ đề xuất tiếp tục áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện nay.
Hiện tại, mức thuế 2% được đánh trên tổng giá giao dịch, không xét lãi hay lỗ. Cách tính này tuy đơn giản nhưng bị cho là gây thất thu do người bán thường kê khai giá bán thấp. Nhiều chuyên gia đề xuất nên chuyển sang đánh thuế theo lợi nhuận thực tế với mức 20%, còn nếu thiếu chứng từ thì có thể áp dụng mức ấn định 1–2% theo bảng giá đất của địa phương.
Theo quan điểm của tôi, giải pháp đánh thuế trên phần lãi ròng này trên lý thuyết rất hợp lý. Nhưng trong thực tế hiện nay khó triển khai, nguyên nhân có thể thấy rõ nhất là chúng ta thiếu cơ sở dữ liệu đáng tin cậy về giao dịch bất động sản. Mặc dù các giao dịch bất động sản đều phải sang tên đổi chủ (qua phòng đăng ký đất đai), nhưng để tính được lãi thực tế, cần xác định chính xác giá mua gốc và các chi phí liên quan. Hiện nay Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu toàn diện lưu trữ lịch sử giao dịch, giá mua, chi phí đầu tư, cải tạo, phí môi giới, v.v. Ngoài ra, việc mua bán bất động sản thường được khai giá thấp hơn thực tế để giảm thuế, làm cho dữ liệu đầu vào không đáng tin cậy.
Nhiều giao dịch bất động sản không có đầy đủ chứng từ để chứng minh các khoản chi phí liên quan (phí sửa chữa, chi phí pháp lý, v.v.). Điều này khiến việc xác định "thu nhập chịu thuế" trở nên khó thực hiện trong thực tế.
Bởi vậy, nếu tính thuế theo lãi, người bán sẽ phải chứng minh từng khoản chi để được trừ, dẫn đến rủi ro phát sinh khiếu kiện nếu cơ quan thuế không công nhận các khoản này. Đồng thời, các định mức khấu trừ không rõ ràng cũng có thể tạo ra tiêu cực trong quá trình xác minh hồ sơ.
Để thực hiện phương án thuế được đề xuất ở trên, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất theo thị trường, đồng bộ giữa các tỉnh, thành phố, đào tạo cán bộ thuế, và sửa đổi nhiều quy định pháp lý liên quan. Đây là một quá trình dài và tốn kém, không thể thực hiện trong một sớm một chiều.
Trong trường hợp không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ để xác định lãi, Bộ đề xuất tiếp tục áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện nay.
Hiện tại, mức thuế 2% được đánh trên tổng giá giao dịch, không xét lãi hay lỗ. Cách tính này tuy đơn giản nhưng bị cho là gây thất thu do người bán thường kê khai giá bán thấp. Nhiều chuyên gia đề xuất nên chuyển sang đánh thuế theo lợi nhuận thực tế với mức 20%, còn nếu thiếu chứng từ thì có thể áp dụng mức ấn định 1–2% theo bảng giá đất của địa phương.
Theo quan điểm của tôi, giải pháp đánh thuế trên phần lãi ròng này trên lý thuyết rất hợp lý. Nhưng trong thực tế hiện nay khó triển khai, nguyên nhân có thể thấy rõ nhất là chúng ta thiếu cơ sở dữ liệu đáng tin cậy về giao dịch bất động sản. Mặc dù các giao dịch bất động sản đều phải sang tên đổi chủ (qua phòng đăng ký đất đai), nhưng để tính được lãi thực tế, cần xác định chính xác giá mua gốc và các chi phí liên quan. Hiện nay Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu toàn diện lưu trữ lịch sử giao dịch, giá mua, chi phí đầu tư, cải tạo, phí môi giới, v.v. Ngoài ra, việc mua bán bất động sản thường được khai giá thấp hơn thực tế để giảm thuế, làm cho dữ liệu đầu vào không đáng tin cậy.
Nhiều giao dịch bất động sản không có đầy đủ chứng từ để chứng minh các khoản chi phí liên quan (phí sửa chữa, chi phí pháp lý, v.v.). Điều này khiến việc xác định "thu nhập chịu thuế" trở nên khó thực hiện trong thực tế.
Bởi vậy, nếu tính thuế theo lãi, người bán sẽ phải chứng minh từng khoản chi để được trừ, dẫn đến rủi ro phát sinh khiếu kiện nếu cơ quan thuế không công nhận các khoản này. Đồng thời, các định mức khấu trừ không rõ ràng cũng có thể tạo ra tiêu cực trong quá trình xác minh hồ sơ.
Để thực hiện phương án thuế được đề xuất ở trên, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất theo thị trường, đồng bộ giữa các tỉnh, thành phố, đào tạo cán bộ thuế, và sửa đổi nhiều quy định pháp lý liên quan. Đây là một quá trình dài và tốn kém, không thể thực hiện trong một sớm một chiều.
