Không phải nhà ở riêng lẻ nào cũng được miễn giấy phép, quy định mới về miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 1/7/2026

[Phan Hiền]

Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực, mang theo một điểm mới đáng chú ý liên quan đến việc miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng cho một số trường hợp cụ thể, không mang tính đại trà như nhiều người vẫn lầm tưởng.

​

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 về giấy phép xây dựng nêu rõ:

2. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:

g) Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;

3. Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều này phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng (trừ công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều này, công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quản lý, cụ thể như sau:

a) Gửi thông báo khởi công xây dựng đối với công trình quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều này;

b) Gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định (không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng) đối với công trình quy định tại các điểm a, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều này.

Như vậy, không phải xây dựng nhà ở riêng lẻ nào cũng được miễn giấy phép xây dựng mà chỉ miễn giấy phép xây dựng với trường hợp nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2 và không thuộc một trong 3 khu vực sau đây:

• Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố;
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia;
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Cần lưu ý là, dù Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, nhưng một số điều khoản quan trọng liên quan đến giấy phép xây dựng, trong đó có khoản 2 và khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 sẽ được áp dụng sớm hơn, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Đây là mốc thời gian người dân và các chủ đầu tư cần đặc biệt quan tâm để tránh sai sót khi triển khai xây dựng.