Đoạn Video
Ảnh
Diệp Quỳnh
Thành viên nổi tiếng
Trên các nền tảng mua bán bất động sản trực tuyến, nhiều căn nhà tập thể cũ tại khu vực nội đô Hà Nội đang được rao bán với mức giá khiến không ít người choáng váng, lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông.
Đơn cử, một căn tập thể cũ tầng 1 tại khu Cửa Nam có diện tích sử dụng khoảng 45m² hiện được chào bán với giá 4,35 tỷ đồng. Tuy nhiên, diện tích được cấp sổ đỏ chỉ vỏn vẹn 12m², phần còn lại là diện tích cơi nới không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu tính theo diện tích có sổ, giá thực tế của căn hộ lên tới khoảng 362,5 triệu đồng/m².
Theo người rao bán, căn hộ được giữ nguyên hiện trạng, bố trí không gian thông sàn, có phòng khách, gác xép rộng, khu bếp và vệ sinh riêng biệt, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản.
Không kém phần đắt đỏ là một căn tập thể cũ khác nằm trên phố Tông Đản, gần khu vực Nhà hát Lớn. Căn hộ này có diện tích sử dụng thực tế khoảng 75m². Với mức giá rao bán 12.3 tỷ đồng, giá theo diện tích sổ đỏ lên tới khoảng 164 triệu đồng/m². Căn hộ được quảng cáo có 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, nằm trong khu dân cư an ninh tốt, dân trí cao và sổ đỏ chính chủ.
Tương tự, một căn tập thể cũ tại tầng 1 khu chung cư Bà Triệu có diện tích sổ đỏ 37,4m², diện tích sử dụng thực tế khoảng 38m², đang được chào bán với giá 9,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 251 triệu đồng/m². Mức giá này khiến nhiều người không khỏi bất ngờ khi đây là công trình đã có tuổi đời hàng chục năm.
Theo chị Hoài Anh, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, trước đây nhà tập thể cũ thường được xem là phân khúc giá rẻ so với nhà trong khu dân cư. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá đất và giá nhà liên tục tăng cao, phân khúc này không còn “mềm” như trước.
Nguyên nhân chính khiến giá nhà tập thể cũ leo thang là do vị trí. Các khu tập thể như Cửa Nam, Tông Đản, Bà Triệu, Hàng Điếu… đều nằm trong lõi nội đô lịch sử Hà Nội – nơi quỹ đất gần như đã cạn kiệt, không thể mở rộng và hầu như không còn nguồn cung nhà ở mới. Trong khi đó, nhà mặt phố tại những khu vực này thường được rao bán với giá lên tới 2–3 tỷ đồng/m².
“Trong bối cảnh đó, một căn tập thể tầng một, dù đã cũ nhưng nằm sát mặt phố, có lối đi riêng, có khả năng cải tạo, thậm chí vừa ở vừa kinh doanh nhỏ, thì mức giá vài trăm triệu đồng/m² được nhiều người đánh giá là ‘đắt nhưng có lý’”, chị Hoài Anh nhận định.
Bên cạnh yếu tố vị trí, sự khan hiếm gần như tuyệt đối của nhà ở giá thấp trong nội đô cũng góp phần đẩy giá nhà tập thể cũ tăng mạnh. Hiện nay, để sở hữu một bất động sản có sổ đỏ, nằm ở khu vực trung tâm Hà Nội với mức giá dưới 5 tỷ đồng, lựa chọn gần như duy nhất còn lại là nhà tập thể cũ.
Chung cư mới trong nội đô hầu như không còn, hoặc nếu có thì giá đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Nhà mặt đất lại càng khó tiếp cận khi giá bán đã ở mức rất cao. Vì vậy, nhà tập thể cũ trở thành phương án cuối cùng cho những người có nhu cầu ở thật, làm việc tại trung tâm và chấp nhận đánh đổi về tiện nghi cũng như tuổi thọ công trình để đổi lấy vị trí.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường đang chứng kiến sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Trong bối cảnh đó, các căn hộ tập thể có diện tích vừa phải tại nội đô vẫn là lựa chọn phù hợp cho các gia đình nhỏ.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khuyến cáo người mua cần đặc biệt lưu ý đến diện tích thực và phần diện tích cơi nới. Trên thực tế, nhiều căn tập thể cũ đã được người dân cơi nới thêm hàng chục mét vuông trong quá trình sử dụng, tiềm ẩn rủi ro về an toàn và không được công nhận pháp lý.
Những diện tích cơi nới này không được tính trong sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng và cũng không được bồi thường khi các khu tập thể cũ bị phá dỡ, cải tạo. Do đó, dù có nhiều thông tin về việc cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ tại vị trí “vàng”, người mua vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
Đơn cử, một căn tập thể cũ tầng 1 tại khu Cửa Nam có diện tích sử dụng khoảng 45m² hiện được chào bán với giá 4,35 tỷ đồng. Tuy nhiên, diện tích được cấp sổ đỏ chỉ vỏn vẹn 12m², phần còn lại là diện tích cơi nới không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu tính theo diện tích có sổ, giá thực tế của căn hộ lên tới khoảng 362,5 triệu đồng/m².
Theo người rao bán, căn hộ được giữ nguyên hiện trạng, bố trí không gian thông sàn, có phòng khách, gác xép rộng, khu bếp và vệ sinh riêng biệt, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản.
Không kém phần đắt đỏ là một căn tập thể cũ khác nằm trên phố Tông Đản, gần khu vực Nhà hát Lớn. Căn hộ này có diện tích sử dụng thực tế khoảng 75m². Với mức giá rao bán 12.3 tỷ đồng, giá theo diện tích sổ đỏ lên tới khoảng 164 triệu đồng/m². Căn hộ được quảng cáo có 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, nằm trong khu dân cư an ninh tốt, dân trí cao và sổ đỏ chính chủ.
Tương tự, một căn tập thể cũ tại tầng 1 khu chung cư Bà Triệu có diện tích sổ đỏ 37,4m², diện tích sử dụng thực tế khoảng 38m², đang được chào bán với giá 9,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 251 triệu đồng/m². Mức giá này khiến nhiều người không khỏi bất ngờ khi đây là công trình đã có tuổi đời hàng chục năm.
Theo chị Hoài Anh, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, trước đây nhà tập thể cũ thường được xem là phân khúc giá rẻ so với nhà trong khu dân cư. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá đất và giá nhà liên tục tăng cao, phân khúc này không còn “mềm” như trước.
Nguyên nhân chính khiến giá nhà tập thể cũ leo thang là do vị trí. Các khu tập thể như Cửa Nam, Tông Đản, Bà Triệu, Hàng Điếu… đều nằm trong lõi nội đô lịch sử Hà Nội – nơi quỹ đất gần như đã cạn kiệt, không thể mở rộng và hầu như không còn nguồn cung nhà ở mới. Trong khi đó, nhà mặt phố tại những khu vực này thường được rao bán với giá lên tới 2–3 tỷ đồng/m².
“Trong bối cảnh đó, một căn tập thể tầng một, dù đã cũ nhưng nằm sát mặt phố, có lối đi riêng, có khả năng cải tạo, thậm chí vừa ở vừa kinh doanh nhỏ, thì mức giá vài trăm triệu đồng/m² được nhiều người đánh giá là ‘đắt nhưng có lý’”, chị Hoài Anh nhận định.
Bên cạnh yếu tố vị trí, sự khan hiếm gần như tuyệt đối của nhà ở giá thấp trong nội đô cũng góp phần đẩy giá nhà tập thể cũ tăng mạnh. Hiện nay, để sở hữu một bất động sản có sổ đỏ, nằm ở khu vực trung tâm Hà Nội với mức giá dưới 5 tỷ đồng, lựa chọn gần như duy nhất còn lại là nhà tập thể cũ.
Chung cư mới trong nội đô hầu như không còn, hoặc nếu có thì giá đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Nhà mặt đất lại càng khó tiếp cận khi giá bán đã ở mức rất cao. Vì vậy, nhà tập thể cũ trở thành phương án cuối cùng cho những người có nhu cầu ở thật, làm việc tại trung tâm và chấp nhận đánh đổi về tiện nghi cũng như tuổi thọ công trình để đổi lấy vị trí.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường đang chứng kiến sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Trong bối cảnh đó, các căn hộ tập thể có diện tích vừa phải tại nội đô vẫn là lựa chọn phù hợp cho các gia đình nhỏ.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khuyến cáo người mua cần đặc biệt lưu ý đến diện tích thực và phần diện tích cơi nới. Trên thực tế, nhiều căn tập thể cũ đã được người dân cơi nới thêm hàng chục mét vuông trong quá trình sử dụng, tiềm ẩn rủi ro về an toàn và không được công nhận pháp lý.
Những diện tích cơi nới này không được tính trong sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng và cũng không được bồi thường khi các khu tập thể cũ bị phá dỡ, cải tạo. Do đó, dù có nhiều thông tin về việc cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ tại vị trí “vàng”, người mua vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
