TPHCM chính thức ban hành bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản như thế nào?

[Cindy Nguyễn]

Bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM được xây dựng trên cơ sở thu thập nhiều nguồn dữ liệu liên quan đã đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Ngày 22/10, Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi đã ký quyết định về sửa đổi, bổ sung quyết định số 02 của UBND thành phố quy định về bảng giá đất trên địa bàn. Bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM sẽ được áp dụng từ ngày 31/10 đến hết ngày 31/12/2025.
Đối với đất ở, giá đất ở các đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi tại quận 1 cao nhất lên đến 687,2 triệu đồng/m2. Mức giá này cao hơn gấp 4 lần so với bảng giá trước đây (162 triệu đồng/m2), song đã giảm so với dự thảo bảng giá đất lần trước là 810 triệu đồng/m2.
Mức giá một số tuyến đường lân cận như: Đông Du là 409 triệu đồng/m2, tuyến Hai Bà Trưng (tùy đoạn) có giá 350-450 triệu đồng/m2, đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành) có giá 447 triệu đồng/m2.
Tại khu vực quận 3, toàn bộ tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, Công Trường Quốc Tế dự kiến là nơi có giá đất mới cao nhất với 305-340 triệu đồng/m2.

Một trong những vấn đề được dư luận quan tâm thời gian qua là giá đất vùng ven, các huyện ngoại thành tăng lên quá cao trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh lần trước. Trong dự thảo mới nhất, giá đất tại các khu vực này đã giảm đáng kể.
Theo dự thảo cũ, đường Song Hành Quốc lộ 22 có giá đất 71 triệu đồng/m2, gấp hơn 50 lần giá cũ là 1,4 triệu đồng/m2 khi chưa tính đến hệ số điều chỉnh giá đất. Tại bảng giá đất điều chỉnh vừa ban hành, giá đất tại khu vực này chỉ còn 32,2 triệu đồng/m2.
Theo nhận định của Hội đồng Thẩm định bảng giá đất TPHCM, nội dung tờ trình gần nhất (có kèm dự thảo bảng giá đất điều chỉnh) đã đề xuất bổ sung giá đất đối với đất nông nghiệp, thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ đã đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Đối với đất nông nghiệp, bảng giá đất điều chỉnh vừa ban hành được xây dựng dựa trên cơ sở giá đất nông nghiệp theo bảng giá trước đây, nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Điều này không gây ảnh hưởng trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất do người bị thu hồi đất sẽ được xác định giá đất cụ thể theo giá thị trường.
Đồng thời, Sở TN&MT đã xây dựng bảng giá đất đối với đất nông nghiệp trong Khu Nông nghiệp công nghệ cao theo hướng giữ nguyên như mức thu hiện hành.
Đối với đất ở, Sở TN&MT cũng thực hiện thu thập thông tin giá đất từ cơ sở dữ liệu giá và giá đất chuyển nhượng thị trường và căn cứ tình hình kinh tế - xã hội thực tiễn của thành phố để đề xuất bảng giá đất đối với đất ở phù hợp với từng quận, huyện và thành phố Thủ Đức. Đồng thời, sở đã rà soát, cân đối các mức giá đối với các vị trí giáp ranh giữa các quận, huyện, thành phố Thủ Đức và các đoạn đường, tuyến đường trên cùng một địa bàn.
Giá đất thương mại, dịch vụ trong bảng giá đất điều chỉnh được xây dựng trên cơ sở đánh giá đặc điểm tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng khu vực để đưa ra mức giá. Phương pháp này cũng được áp dụng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ.
Bảng giá đất điều chỉnh vừa ban hành cũng đưa ra mức giá đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có tính đặc thù. Ví dụ như đất ở khu công nghiệp, khu chế xuất, Công viên phần mềm Quang Trung, cụm nông nghiệp, khoáng sản, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất công trình giao thông, thủy lợi, cấp thoát nước, phòng chống thiên tai, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên...

Việc TPHCM chính thức ban hành bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản của thành phố, cụ thể như sau:

1. Ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán bất động sản:

• Tăng giá: Đối với những khu vực có giá đất được điều chỉnh tăng, giá bán nhà đất cũng sẽ theo đó mà tăng lên. Điều này đặc biệt đúng với các dự án mới, đất nền, hoặc các giao dịch mua bán nhà đất liên quan đến việc sang tên đổi chủ.
• Giảm giá: Ngược lại, ở những khu vực có giá đất được điều chỉnh giảm, giá bán nhà đất có thể giảm nhẹ hoặc ổn định. Tuy nhiên, mức độ giảm này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như cung cầu, tâm lý thị trường.

2. Ảnh hưởng đến thị trường nhà đất:

• Thay đổi thanh khoản: Giá đất tăng sẽ khiến một số người mua nhà khó khăn hơn trong việc tiếp cận thị trường, dẫn đến giảm thanh khoản. Ngược lại, nếu giá đất giảm có thể kích thích nhu cầu mua nhà, tăng thanh khoản của thị trường.
• Thay đổi hành vi của người mua: Người mua nhà sẽ phải điều chỉnh kế hoạch mua nhà của mình để phù hợp với giá đất mới. Họ có thể lựa chọn các khu vực có giá cả phù hợp hơn hoặc thay đổi loại hình bất động sản.
• Thay đổi hành vi của nhà đầu tư: Các nhà đầu tư sẽ xem xét lại danh mục đầu tư của mình và có thể chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác hoặc tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới.

3. Ảnh hưởng đến các giao dịch bất động sản:

• Tăng chi phí giao dịch: Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ dẫn đến tăng chi phí các loại thuế, phí liên quan đến giao dịch bất động sản.
• Phức tạp hóa thủ tục: Các thủ tục giao dịch có thể trở nên phức tạp hơn do việc điều chỉnh bảng giá đất.

4. Ảnh hưởng đến thị trường cho thuê:

• Tăng giá thuê: Giá thuê nhà, văn phòng có thể tăng theo giá đất, đặc biệt là ở những khu vực trung tâm và có nhu cầu cao.