Vì sao chung cư Hà Nội sắp bùng nổ nguồn cung nhưng giá vẫn khó giảm? Thật kỳ lạ!

[Thanh Hải Lucky]

Thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước một "làn sóng" mới về nguồn cung căn hộ chung cư. Theo các báo cáo mới nhất, từ nay đến cuối năm 2025, thành phố sẽ đón nhận khoảng 58.100 căn hộ từ 58 dự án mới – một con số rất đáng chú ý, nhất là sau giai đoạn dài thị trường khan hiếm nguồn cung sơ cấp. Tuy nhiên, điều khiến nhiều người mua kỳ vọng – một đợt giảm giá diện rộng – lại khó có khả năng xảy ra. Vì sao nguồn cung sắp bùng nổ nhưng giá chung cư lại vẫn "cứng"?

Nguồn cung tăng nhưng lệch phân khúc

Trên thực tế, dù có tới hơn 58.000 căn hộ sắp ra mắt, nhưng phần lớn lại nằm ở phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, phù hợp với số đông người mua – đặc biệt là người trẻ và người thu nhập trung bình – vẫn rất thiếu. Do đó, dù số lượng căn hộ nhiều, nhưng đối tượng thụ hưởng không rộng, và thị trường vẫn ở thế "cung không gặp cầu".

Thêm vào đó, vị trí của các dự án mới cũng có sự dịch chuyển mạnh ra khu vực vành đai 3, vành đai 4, các huyện ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm... khiến chi phí phát triển hạ tầng, kết nối giao thông đội lên, kéo theo giá thành căn hộ khó giảm sâu.

Giá đầu vào tiếp tục tăng

Chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản vẫn neo ở mức cao. Giá đất, chi phí pháp lý, tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay ngân hàng... đều tăng trong 2 năm trở lại đây. Trong khi đó, quỹ đất đẹp tại khu vực trung tâm Hà Nội ngày càng khan hiếm, khiến các chủ đầu tư phải tìm đến các khu vực xa hơn và tốn nhiều chi phí hơn để phát triển dự án.

Ngoài ra, quy định pháp lý ngày càng chặt chẽ, thời gian xin phép xây dựng kéo dài khiến doanh nghiệp càng khó tiết giảm chi phí. Kết quả là giá bán căn hộ vẫn duy trì ở mức cao, bất chấp việc thị trường có thêm nguồn cung mới.

Tâm lý “neo giá” của chủ đầu tư

Một lý do khác khiến giá chung cư khó giảm là tâm lý giữ giá của các chủ đầu tư. Trong bối cảnh nền kinh tế chưa thật sự phục hồi vững chắc, nhiều doanh nghiệp lựa chọn giữ giá hoặc chỉ giảm nhẹ thay vì “xả hàng”. Việc giảm giá sâu có thể ảnh hưởng đến hình ảnh thương hiệu, lợi nhuận cũng như mối quan hệ với khách hàng đã mua trước đó.

Mặt khác, các dự án mới thường được tung ra theo từng đợt, chủ đầu tư không bán ồ ạt mà chia thành nhiều giai đoạn. Chiến lược bán hàng nhỏ giọt giúp giữ giá ổn định, tạo cảm giác khan hiếm ảo và kiểm soát tốt dòng tiền.

Nhu cầu thực vẫn lớn, hỗ trợ giữ giá

Tại Hà Nội, nhu cầu mua nhà để ở – đặc biệt với người trẻ – vẫn rất lớn. Dân số gia tăng, tốc độ đô thị hóa cao, xu hướng tách hộ của thế hệ trẻ… tạo ra lực cầu bền vững. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường không bị “xì hơi” khi nguồn cung tăng.

Bên cạnh đó, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, cùng lãi suất cho vay có dấu hiệu giảm dần trong thời gian tới, sẽ tạo điều kiện cho người mua tiếp cận nhà ở dễ hơn – qua đó giúp thị trường duy trì mức giá hiện tại.

Dù Hà Nội sắp đón làn sóng bùng nổ nguồn cung căn hộ với hơn 58.000 sản phẩm từ 58 dự án, nhưng giấc mơ “giảm giá đồng loạt” vẫn là điều khó xảy ra. Nguồn cung mới tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, chi phí đầu vào cao, tâm lý giữ giá của chủ đầu tư và lực cầu thực vẫn lớn là những yếu tố khiến giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục neo ở mức cao. Với người mua, đây là lúc cần cân nhắc kỹ càng, lựa chọn dự án phù hợp với tài chính và nhu cầu thực tế – thay vì kỳ vọng quá nhiều vào một đợt giảm giá mạnh trong ngắn hạn.