Vì sao Trung Quốc cấm người thành thị mua nhà ở nông thôn và cán bộ nghỉ hưu 'chiếm đất?

[Trương Cẩm Tú]

Ngày 23/2/2025, chính sách đất đai của Trung Quốc lại một lần nữa thu hút sự chú ý khi Văn bản số 1 năm 2025 của Chính phủ Trung ương được ban hành. Trong đó, hai quy định nổi bật gây tranh luận là: “Người dân thành thị không được mua nhà hoặc đất thổ cư ở nông thôn” và “Cán bộ nghỉ hưu không được chiếm dụng đất đai, xây dựng nhà ở nông thôn”. Tại sao chính phủ lại đặt ra “ranh giới đỏ” này? Ý nghĩa sâu xa của lệnh cấm là gì? Nói một cách ngắn gọn, chính sách này ưu tiên lợi ích dài hạn của nông thôn và quốc gia hơn là nhu cầu cá nhân của người thành thị giàu có khi đất canh tác ngày càng có xu hướng giảm, đồng thời yêu cầu về bảo vệ tài nguyên, giữ công bằng cho nông dân và duy trì trật tự pháp lý được đặt ưu tiên.

Hãy cùng tìm hiểu qua góc nhìn pháp lý và thực tiễn, dựa trên phân tích của chuyên gia Nhậm Đại Bằng – Giám đốc Trung tâm nghiên cứu pháp lý nông nghiệp và nông thôn, Đại học Nông nghiệp Trung Quốc trả lời tờ Beijing News.

1. Người thành thị không được mua nhà ở nông thôn: Vì đâu nên nỗi?​

Nếu bạn là một người sống ở thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và từng mơ về một ngôi nhà nhỏ giữa cánh đồng xanh mát ở nông thôn để “trốn” nhịp sống đô thị, thì chính sách này có thể khiến bạn thất vọng. Nhưng lý do đằng sau không đơn thuần là hạn chế, mà bắt nguồn từ hệ thống pháp luật đất đai đặc thù của Trung Quốc.

• Ai được quyền sở hữu đất ở nông thôn? Theo Luật Quản lý đất đai, đất ở nông thôn thuộc sở hữu tập thể của nông dân – cụ thể là các tổ chức kinh tế tập thể nông thôn. Chỉ có thành viên của tập thể này mới đủ điều kiện xin cấp đất để xây nhà, dựa trên nguyên tắc “mỗi hộ, một nhà”. Người dân thành thị, dù giàu có hay khao khát đến đâu, cũng không nằm trong danh sách “đủ tư cách” vì họ không phải là nông dân thuộc tập thể đó.
• “Đất và nhà là một”: Một điểm thú vị trong luật đất đai Trung Quốc là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nông thôn luôn đi đôi với nhau. Muốn mua nhà, bạn phải có quyền sử dụng đất trước. Nhưng vì người thành thị không thể xin cấp đất ở nông thôn, nên việc mua nhà cũng trở thành bất khả thi. Giao dịch, nếu có, sẽ bị coi là bất hợp pháp.
• Bảo vệ đất nông nghiệp: Nếu người thành thị ồ ạt mua đất và xây nhà ở nông thôn, nguy cơ đất canh tác bị chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ tăng cao. Điều này đe dọa “ranh giới đỏ” về đất nông nghiệp – một ưu tiên hàng đầu để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.

2. Cán bộ nghỉ hưu và “giấc mơ田园” (điền viên):
Nhiều người nghĩ rằng cán bộ nghỉ hưu về quê xây nhà là cách tuyệt vời để đóng góp cho sự phát triển nông thôn. Tuy nhiên, chính sách lại nói “không”. Vì sao?

• Không có tư cách pháp lý: Giống như người dân thành thị, cán bộ nghỉ hưu không phải thành viên của tổ chức kinh tế tập thể nông thôn. Họ không có quyền xin cấp đất ở, và việc tự ý chiếm đất xây nhà là vi phạm pháp luật.
• Ngăn chặn lạm dụng: Chính phủ muốn tránh tình trạng cán bộ nghỉ hưu lợi dụng ảnh hưởng cũ để “thâu tóm” đất đai dưới các hình thức trá hình, như thông qua “tiêu chuẩn đặc biệt” hay sự đồng thuận không chính thức từ dân làng. Đây là cách để đảm bảo công bằng trong phân bổ tài nguyên.
• Bảo vệ nông dân: Ở nhiều vùng nông thôn, đất đai vốn đã khan hiếm. Nếu cán bộ nghỉ hưu chiếm đất, những nông dân thực sự cần nhà ở sẽ bị thiệt thòi. Quy định này đặt quyền lợi của nông dân lên hàng đầu.

3. Ý nghĩa sâu xa: Không chỉ là bảo vệ đất
Chuyên gia Nhậm Đại Bằng đã giải thích rõ ràng trong một cuộc phỏng vấn với tờ Beijing News. Lệnh cấm không chỉ dừng ở việc giữ gìn tài nguyên đất đai, mà còn mang những ý nghĩa lớn hơn:

• Công bằng xã hội: Đất ở nông thôn là quyền cơ bản của nông dân – những người gắn bó cả đời với ruộng đồng. Nếu người ngoài (dù là dân thành thị hay cán bộ nghỉ hưu) chen chân vào, quyền lợi của họ sẽ bị xâm phạm, đặc biệt ở những nơi đất đai khan hiếm.
• Duy trì trật tự pháp lý: Đất ở nông thôn không phải hàng hóa tự do mua bán. Việc siết chặt quản lý giúp ngăn chặn các giao dịch trá hình, bảo vệ hệ thống sở hữu tập thể – một đặc trưng của mô hình đất đai Trung Quốc.
• Hỗ trợ phát triển nông thôn bền vững: Dù khuyến khích nhân tài về nông thôn, chính phủ không muốn điều này dẫn đến chiếm dụng đất trái phép. Thay vào đó, các giải pháp như thuê nhà bỏ hoang hay hỗ trợ sinh hoạt được khuyến khích để vừa tận dụng tài nguyên nhàn rỗi, vừa tuân thủ luật pháp.

4. Có ngoại lệ nào không?
Một câu hỏi lớn được đặt ra: “Liệu có cách nào để người ngoài mua được đất ở nông thôn không?” Câu trả lời là không. Đất ở nông thôn không có kênh giao dịch hợp pháp cho người ngoài tập thể. Tuy nhiên, chính phủ không hoàn toàn đóng cửa cơ hội. Ví dụ, Điều 62 Luật Quản lý đất đai khuyến khích tái sử dụng nhà ở bỏ hoang. Người dân thành thị hay cán bộ nghỉ hưu có thể thuê những ngôi nhà này thay vì mua, vừa giải quyết nhu cầu chỗ ở vừa tránh lãng phí tài nguyên.
Với những “nông dân mới” – như thanh niên thành thị về quê khởi nghiệp – chính quyền cũng ưu tiên hỗ trợ qua trợ cấp hoặc thuê nhà, thay vì cho phép họ mua đất. Đây là cách để giữ chân nhân tài mà không phá vỡ ranh giới pháp lý.
5. Lời kết: Một chính sách vì nông dân
Văn bản số 1 năm 2025 không chỉ là một lệnh cấm khô khan, mà là lời khẳng định mạnh mẽ về tầm quan trọng của đất đai trong đời sống nông dân và chiến lược phát triển quốc gia. Nó nhấn mạnh rằng, dù xã hội hiện đại hóa đến đâu, quyền lợi của những người gắn bó với nông thôn vẫn cần được ưu tiên. Đối với những ai mơ về một ngôi nhà giữa đồng quê, có lẽ giải pháp không nằm ở việc mua đất, mà ở sự sáng tạo trong cách tận dụng những gì đã có – vừa hợp pháp, vừa bền vững.
Bạn nghĩ sao về chính sách này? Liệu có cách nào khác để dung hòa giữa ước mơ cá nhân và lợi ích tập thể? Hãy để lại ý kiến của bạn nhé!
>> Trung ương Đảng Trung Quốc cấm người dân thành thị mua nhà ở hoặc đất ở nông thôn