Có nên bán chung cư chốt lời hay giữ lại cho thuê và đây là lời khuyên từ chuyên gia

[Thanh Hải Lucky]

Thị trường chung cư Hà Nội quý I/2025 có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024.
Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp hiện khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 34% so với cùng kỳ năm trước, nhưng chỉ tăng 3% so với quý trước. CBRE Việt Nam ghi nhận giá chung cư đã tăng mạnh liên tục trong 8 quý liên tiếp, trung bình tăng 35–40% trong 2 năm, có dự án tăng đến 50%. Tuy nhiên, sau đợt tăng mạnh, đà tăng bắt đầu chậm lại. Chuyên gia Nguyễn Anh Quê nhận định: Giá tăng do nguồn cung hạn chế trong giai đoạn 2020–2024 vì thủ tục đầu tư khó khăn. Tuy nhiên, thị trường vẫn tuân theo quy luật cung – cầu, nên sẽ điều chỉnh khi giá quá cao. Ông Đinh Minh Tuấn cũng cho rằng nguồn cung hiện đang tăng trở lại, nhưng mức giá đã ở ngưỡng rất cao.

Hiện tại, nhiều người phân vân giữa việc bán chốt lời hay giữ lại cho thuê, vì thị trường đang có dấu hiệu bước vào giai đoạn ổn định hoặc điều chỉnh sau chu kỳ tăng giá mạnh.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động sau đại dịch và lãi suất ngân hàng thay đổi liên tục, nhiều nhà đầu tư đang đứng trước câu hỏi: “Nên bán chung cư để chốt lời hay tiếp tục giữ lại cho thuê?” Đây không chỉ là bài toán tài chính ngắn hạn mà còn liên quan đến chiến lược đầu tư dài hạn.


1. Bán để chốt lời – Lợi nhuận ngay và dòng tiền linh hoạt

Ưu điểm:

• Tối đa hóa lợi nhuận: Nếu giá trị chung cư đã tăng đáng kể so với thời điểm mua, việc bán ra có thể mang lại khoản lời lớn trong thời gian ngắn.
• Thanh khoản cao: Tiền thu về có thể tái đầu tư vào kênh sinh lời khác như cổ phiếu, trái phiếu, đất nền hoặc gửi ngân hàng nếu muốn an toàn.
• Tránh rủi ro thị trường: Trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu chững lại hoặc lãi suất vay cao, bán ra giúp giảm thiểu rủi ro giảm giá tài sản.

Nhược điểm:

• Không còn tài sản tạo dòng tiền thụ động: Sau khi bán, bạn mất đi một nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê.
• Chi phí thuế và phí chuyển nhượng: Lợi nhuận sau thuế có thể thấp hơn kỳ vọng nếu không tính kỹ các khoản chi phí liên quan.

2. Giữ lại để cho thuê – Dòng tiền đều đặn và tăng giá dài hạn

Ưu điểm:

• Thu nhập thụ động ổn định: Cho thuê giúp bạn có dòng tiền đều hàng tháng, đặc biệt phù hợp nếu bạn không cần tiền gấp.
• Khả năng tăng giá tài sản: Bất động sản tại khu vực tiềm năng vẫn có thể tăng giá trong 5–10 năm tới.
• Lợi ích thuế và bảo toàn tài sản: Với một số chính sách ưu đãi, bất động sản cho thuê có thể giúp bạn tối ưu thuế và bảo vệ giá trị tài sản khỏi lạm phát.

Nhược điểm:

• Chi phí bảo trì, rủi ro trống phòng: Không phải lúc nào cũng cho thuê được, chưa kể chi phí sửa chữa hoặc xử lý khách thuê không tốt.
• Khó chuyển đổi tài sản nhanh: Bất động sản không phải kênh thanh khoản cao, cần thời gian nếu bạn muốn bán gấp trong tương lai.

3. Phân tích dựa trên dữ liệu thực tế

Giả sử căn hộ bạn mua cách đây 5 năm với giá 2 tỷ, nay có thể bán được 3,2 tỷ, tăng khoảng 60%. Nếu bạn cho thuê hiện tại được 12 triệu đồng/tháng, tương đương 144 triệu/năm.

• Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê (rental yield):
  144 triệu / 3,2 tỷ = 4,5%/năm
  → Tương đương gửi ngân hàng kỳ hạn dài trong khi vẫn có rủi ro trống phòng.
• Nếu bán và tái đầu tư:
  Giả sử tái đầu tư 3,2 tỷ vào kênh có lợi suất 8–10%/năm, bạn có thể kiếm được từ 256–320 triệu/năm, gần gấp đôi thu nhập từ cho thuê.

4. Vậy bạn nên làm gì?

Gợi ý chiến lược:

• Bán nếu: Bạn cần dòng tiền lớn để đầu tư vào kênh có lợi suất cao hơn, hoặc lo ngại thị trường sắp bước vào chu kỳ điều chỉnh.
• Giữ nếu: Căn hộ nằm ở vị trí đắc địa, dễ cho thuê, giá trị tài sản còn tiềm năng tăng trong trung/dài hạn và bạn không cần tiền ngay.

Quyết định bán chốt lời hay tiếp tục giữ để cho thuê không có đáp án đúng tuyệt đối. Nó phụ thuộc vào mục tiêu tài chính, khẩu vị rủi ro và tầm nhìn đầu tư của bạn. Hãy cân nhắc kỹ, tính toán dòng tiền, chi phí và cơ hội thay thế trước khi đưa ra quyết định.