Đoạn Video
Ảnh
Trước thực trạng nhiều chung cư xuống cấp nhưng cải tạo còn chậm, Luật Nhà ở sửa đổi có thể bổ sung hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao), làm rõ cơ chế ưu đãi để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ.
Tại dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung hình thức hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao), để phù hợp với mô hình hợp tác công tư PPP. Theo đó, việc cải tạo chung cư cũ có thể không cần thực hiện chủ trương đầu tư, đồng thời cơ chế ưu đãi cho phần diện tích kinh doanh thương mại trong các dự án này cũng được đề xuất làm rõ hơn.
Việc bổ sung hợp đồng BT nhằm huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân, giảm áp lực vốn ngân sách trong quá trình cải tạo chung cư cũ. Bộ Xây dựng cho rằng, chính sách này có thể góp phần tháo gỡ khó khăn tài chính, đẩy nhanh tiến độ và nâng cao chất lượng sống của người dân tại các khu tập thể, chung cư đã xuống cấp.
(Hiện trạng khu tập thể ở Hà Đông dự kiến phá dỡ để xây chung cư 34 tầng, tháng 3/2026.)Thực tế, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM thời gian qua gặp nhiều vướng mắc về cơ chế cũng như thu hút nhà đầu tư. Theo Luật Nhà ở 2023, một dự án chỉ được triển khai khi có ít nhất 80% chủ sở hữu đồng ý với phương án bồi thường, tái định cư và xây dựng lại. Riêng với các chung cư nguy hiểm cấp D, UBND cấp tỉnh có thể quyết định theo phương án tối ưu.
Tại Hà Nội, từ giữa tháng 12/2025, thành phố áp dụng cơ chế thí điểm khi chỉ cần trên 75% chủ sở hữu đồng thuận là có thể tiến hành cưỡng chế phá dỡ, cải tạo chung cư cũ. Trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026–2030, nhiều khu tập thể như Giảng Võ, Ngọc Khánh hay 51 Huỳnh Thúc Kháng được đưa vào diện cần chỉnh trang, tái thiết ngay.
Hiện Hà Nội có 11 dự án cải tạo chung cư cũ đang triển khai và 3 dự án đã hoàn thành. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành cải tạo khoảng 20.000 căn hộ thuộc diện phải phá dỡ, và trong 5 năm tiếp theo sẽ hoàn tất chỉnh trang toàn bộ 2.160 nhà chung cư cũ.
Tại TP.HCM, trong quý cuối năm 2025, Sở Xây dựng dự kiến hoàn thành cải tạo các chung cư xây trước năm 1975, cũng như các công trình hư hỏng nặng, cấp D hoặc hết niên hạn sử dụng giai đoạn 1975–1994. Khu vực TP.HCM cũ hiện có 474 chung cư với 573 lô trước năm 1975 đã xuống cấp, trong đó có 16 chung cư cấp D, 116 cấp C, 332 cấp B và 12 công trình đã tháo dỡ hoặc chuyển đổi công năng. Đến tháng 9/2025, đã có 5 chung cư cấp D được tháo dỡ hoàn toàn và thêm 6 công trình khác được xử lý.
Ngoài nội dung về cải tạo chung cư cũ, dự thảo cũng bổ sung quy định về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung theo khả năng tài chính của người mua, đồng thời làm rõ hơn loại hình nhà ở phục vụ mục đích lưu trú.
Theo đề xuất thí điểm, người có thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng được mua tối đa một căn nhà thương mại giá phù hợp và không được chuyển nhượng trong 5 năm. Chủ đầu tư được quyết định giá bán với mức lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư, sau đó sẽ thực hiện kiểm toán, quyết toán và được UBND cấp tỉnh hậu kiểm giá bán.
Bộ Xây dựng cho rằng, các điều chỉnh này sẽ giúp Nhà nước điều tiết thị trường nhà ở hiệu quả hơn, trong bối cảnh nguồn cung hiện nay vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở thương mại giá cao.
Tại dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung hình thức hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao), để phù hợp với mô hình hợp tác công tư PPP. Theo đó, việc cải tạo chung cư cũ có thể không cần thực hiện chủ trương đầu tư, đồng thời cơ chế ưu đãi cho phần diện tích kinh doanh thương mại trong các dự án này cũng được đề xuất làm rõ hơn.
Việc bổ sung hợp đồng BT nhằm huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân, giảm áp lực vốn ngân sách trong quá trình cải tạo chung cư cũ. Bộ Xây dựng cho rằng, chính sách này có thể góp phần tháo gỡ khó khăn tài chính, đẩy nhanh tiến độ và nâng cao chất lượng sống của người dân tại các khu tập thể, chung cư đã xuống cấp.
(Hiện trạng khu tập thể ở Hà Đông dự kiến phá dỡ để xây chung cư 34 tầng, tháng 3/2026.)
Tại Hà Nội, từ giữa tháng 12/2025, thành phố áp dụng cơ chế thí điểm khi chỉ cần trên 75% chủ sở hữu đồng thuận là có thể tiến hành cưỡng chế phá dỡ, cải tạo chung cư cũ. Trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026–2030, nhiều khu tập thể như Giảng Võ, Ngọc Khánh hay 51 Huỳnh Thúc Kháng được đưa vào diện cần chỉnh trang, tái thiết ngay.
Hiện Hà Nội có 11 dự án cải tạo chung cư cũ đang triển khai và 3 dự án đã hoàn thành. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành cải tạo khoảng 20.000 căn hộ thuộc diện phải phá dỡ, và trong 5 năm tiếp theo sẽ hoàn tất chỉnh trang toàn bộ 2.160 nhà chung cư cũ.
Tại TP.HCM, trong quý cuối năm 2025, Sở Xây dựng dự kiến hoàn thành cải tạo các chung cư xây trước năm 1975, cũng như các công trình hư hỏng nặng, cấp D hoặc hết niên hạn sử dụng giai đoạn 1975–1994. Khu vực TP.HCM cũ hiện có 474 chung cư với 573 lô trước năm 1975 đã xuống cấp, trong đó có 16 chung cư cấp D, 116 cấp C, 332 cấp B và 12 công trình đã tháo dỡ hoặc chuyển đổi công năng. Đến tháng 9/2025, đã có 5 chung cư cấp D được tháo dỡ hoàn toàn và thêm 6 công trình khác được xử lý.
Theo đề xuất thí điểm, người có thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng được mua tối đa một căn nhà thương mại giá phù hợp và không được chuyển nhượng trong 5 năm. Chủ đầu tư được quyết định giá bán với mức lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư, sau đó sẽ thực hiện kiểm toán, quyết toán và được UBND cấp tỉnh hậu kiểm giá bán.
Bộ Xây dựng cho rằng, các điều chỉnh này sẽ giúp Nhà nước điều tiết thị trường nhà ở hiệu quả hơn, trong bối cảnh nguồn cung hiện nay vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở thương mại giá cao.
