Đoạn Video
Ảnh
Lê Nhã Linh
Thành viên nổi tiếng
Không phải cứ 50 hay 70 năm là người dân mất nhà
Đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều. Tuy nhiên, nếu chỉ hiểu rằng "hết niên hạn là mất nhà" thì chưa phản ánh đúng tinh thần của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Theo hồ sơ thẩm định dự thảo do Bộ Xây dựng xây dựng, quyền sở hữu căn hộ được xác lập từ thời điểm Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc dù chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ vì không còn bảo đảm an toàn.
Điều này có nghĩa, yếu tố quyết định không phải là một mốc thời gian cứng như 50 năm hay 70 năm, mà là chất lượng thực tế của tòa nhà.
Niên hạn công trình không đồng nghĩa với thời hạn sở hữu cố định
Trong lĩnh vực xây dựng, mỗi công trình đều được thiết kế với tuổi thọ nhất định. Tuy nhiên, đây chỉ là căn cứ kỹ thuật ban đầu.
Khi công trình đến thời điểm hết tuổi thọ thiết kế, cơ quan chức năng sẽ tổ chức kiểm định chất lượng. Nếu kết quả cho thấy kết cấu vẫn bảo đảm an toàn, công trình vẫn có thể tiếp tục được sử dụng và được gia hạn thời gian khai thác.
Ngược lại, nếu chung cư xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn thì sẽ phải phá dỡ để bảo vệ tính mạng và tài sản của cư dân.
Như vậy, việc chấm dứt quyền sở hữu không diễn ra một cách tự động theo thời gian mà gắn với quyết định của cơ quan có thẩm quyền sau quá trình kiểm định.
Vì sao cần thay đổi?
Nhiều khu chung cư cũ hiện nay đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại kéo dài nhiều năm do vướng mắc về quyền sở hữu.
Khi một bộ phận cư dân không đồng thuận, dự án cải tạo gần như rơi vào bế tắc, trong khi công trình vẫn tiếp tục xuống cấp và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.
Việc quy định rõ thời điểm chấm dứt quyền sở hữu đối với công trình không còn đủ điều kiện sử dụng được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn để xử lý các chung cư nguy hiểm, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, tái thiết đô thị và hạn chế tình trạng tranh chấp kéo dài.
Người dân có bị mất quyền lợi?
Đây cũng là điểm khiến nhiều người quan tâm nhất.
Theo dự thảo, khi chung cư phải phá dỡ, chủ sở hữu không đồng nghĩa với việc mất toàn bộ quyền lợi.
Nếu cư dân thống nhất cải tạo hoặc xây dựng lại, họ tiếp tục được sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu của từng căn hộ để xây dựng công trình mới.
Trong trường hợp không tham gia xây dựng lại, Nhà nước sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án và chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.
Nếu khu đất sau khi phá dỡ không còn được quy hoạch để xây dựng chung cư, chủ sở hữu cũng được bồi thường quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Nói cách khác, tài sản của người dân không tự nhiên "biến mất" khi công trình hết niên hạn. Quyền lợi sẽ được xử lý thông qua cơ chế bồi thường, tái định cư hoặc tham gia dự án xây dựng lại.
Quy trình xử lý sẽ diễn ra như thế nào?
Theo phương án được đề xuất, khi chung cư có dấu hiệu xuống cấp hoặc hết thời hạn khai thác, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình.
Sau khi có kết quả đánh giá:
Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, thời gian sử dụng có thể được kéo dài.
Nếu không còn đủ điều kiện khai thác, cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định phá dỡ.
Sau đó sẽ thực hiện các phương án cải tạo, xây dựng lại hoặc bồi thường theo quy hoạch và quy định của pháp luật.
Điều này cho thấy việc chấm dứt quyền sở hữu chỉ là một mắt xích trong quy trình xử lý các chung cư không còn an toàn, chứ không phải một quyết định hành chính được áp dụng đồng loạt.
Không chỉ sửa quy định về chung cư
Bên cạnh nội dung liên quan đến quyền sở hữu căn hộ, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn mở rộng chính sách phát triển nhà ở cho thuê.
Đáng chú ý, ngoài các nhóm đối tượng đang được ưu tiên như người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên..., dự thảo bổ sung thêm nhóm người có từ hai con trở lên và có con sinh từ ngày 1/7/2026 được xem xét thuê nhà ở chính sách nếu đáp ứng điều kiện.
Người đăng ký phải chưa có nhà ở tại địa phương nơi có dự án hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân thấp hơn mức tối thiểu theo quy định. Trường hợp nơi ở cách quá xa nơi làm việc sẽ do UBND cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể.
Vẫn là đề xuất, chưa phải quy định chính thức
Cần lưu ý, những nội dung nêu trên mới đang nằm trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và sẽ còn tiếp tục được lấy ý kiến, hoàn thiện trước khi trình Quốc hội xem xét.
Tuy nhiên, cuộc thảo luận lần này cho thấy xu hướng quản lý chung cư đang dịch chuyển từ tư duy "sở hữu vĩnh viễn đối với công trình" sang việc bảo đảm an toàn của tòa nhà, đồng thời xây dựng cơ chế minh bạch hơn để bảo vệ quyền lợi của cư dân khi chung cư hết vòng đời sử dụng.
Đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều. Tuy nhiên, nếu chỉ hiểu rằng "hết niên hạn là mất nhà" thì chưa phản ánh đúng tinh thần của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Theo hồ sơ thẩm định dự thảo do Bộ Xây dựng xây dựng, quyền sở hữu căn hộ được xác lập từ thời điểm Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc dù chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ vì không còn bảo đảm an toàn.
Điều này có nghĩa, yếu tố quyết định không phải là một mốc thời gian cứng như 50 năm hay 70 năm, mà là chất lượng thực tế của tòa nhà.
Niên hạn công trình không đồng nghĩa với thời hạn sở hữu cố định
Trong lĩnh vực xây dựng, mỗi công trình đều được thiết kế với tuổi thọ nhất định. Tuy nhiên, đây chỉ là căn cứ kỹ thuật ban đầu.
Khi công trình đến thời điểm hết tuổi thọ thiết kế, cơ quan chức năng sẽ tổ chức kiểm định chất lượng. Nếu kết quả cho thấy kết cấu vẫn bảo đảm an toàn, công trình vẫn có thể tiếp tục được sử dụng và được gia hạn thời gian khai thác.
Ngược lại, nếu chung cư xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn thì sẽ phải phá dỡ để bảo vệ tính mạng và tài sản của cư dân.
Như vậy, việc chấm dứt quyền sở hữu không diễn ra một cách tự động theo thời gian mà gắn với quyết định của cơ quan có thẩm quyền sau quá trình kiểm định.
Vì sao cần thay đổi?
Nhiều khu chung cư cũ hiện nay đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại kéo dài nhiều năm do vướng mắc về quyền sở hữu.
Khi một bộ phận cư dân không đồng thuận, dự án cải tạo gần như rơi vào bế tắc, trong khi công trình vẫn tiếp tục xuống cấp và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.
Việc quy định rõ thời điểm chấm dứt quyền sở hữu đối với công trình không còn đủ điều kiện sử dụng được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn để xử lý các chung cư nguy hiểm, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, tái thiết đô thị và hạn chế tình trạng tranh chấp kéo dài.
Người dân có bị mất quyền lợi?
Đây cũng là điểm khiến nhiều người quan tâm nhất.
Theo dự thảo, khi chung cư phải phá dỡ, chủ sở hữu không đồng nghĩa với việc mất toàn bộ quyền lợi.
Nếu cư dân thống nhất cải tạo hoặc xây dựng lại, họ tiếp tục được sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu của từng căn hộ để xây dựng công trình mới.
Trong trường hợp không tham gia xây dựng lại, Nhà nước sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án và chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.
Nếu khu đất sau khi phá dỡ không còn được quy hoạch để xây dựng chung cư, chủ sở hữu cũng được bồi thường quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Nói cách khác, tài sản của người dân không tự nhiên "biến mất" khi công trình hết niên hạn. Quyền lợi sẽ được xử lý thông qua cơ chế bồi thường, tái định cư hoặc tham gia dự án xây dựng lại.
Quy trình xử lý sẽ diễn ra như thế nào?
Theo phương án được đề xuất, khi chung cư có dấu hiệu xuống cấp hoặc hết thời hạn khai thác, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình.
Sau khi có kết quả đánh giá:
Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, thời gian sử dụng có thể được kéo dài.
Nếu không còn đủ điều kiện khai thác, cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định phá dỡ.
Sau đó sẽ thực hiện các phương án cải tạo, xây dựng lại hoặc bồi thường theo quy hoạch và quy định của pháp luật.
Điều này cho thấy việc chấm dứt quyền sở hữu chỉ là một mắt xích trong quy trình xử lý các chung cư không còn an toàn, chứ không phải một quyết định hành chính được áp dụng đồng loạt.
Không chỉ sửa quy định về chung cư
Bên cạnh nội dung liên quan đến quyền sở hữu căn hộ, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn mở rộng chính sách phát triển nhà ở cho thuê.
Đáng chú ý, ngoài các nhóm đối tượng đang được ưu tiên như người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên..., dự thảo bổ sung thêm nhóm người có từ hai con trở lên và có con sinh từ ngày 1/7/2026 được xem xét thuê nhà ở chính sách nếu đáp ứng điều kiện.
Người đăng ký phải chưa có nhà ở tại địa phương nơi có dự án hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân thấp hơn mức tối thiểu theo quy định. Trường hợp nơi ở cách quá xa nơi làm việc sẽ do UBND cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể.
Vẫn là đề xuất, chưa phải quy định chính thức
Cần lưu ý, những nội dung nêu trên mới đang nằm trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và sẽ còn tiếp tục được lấy ý kiến, hoàn thiện trước khi trình Quốc hội xem xét.
Tuy nhiên, cuộc thảo luận lần này cho thấy xu hướng quản lý chung cư đang dịch chuyển từ tư duy "sở hữu vĩnh viễn đối với công trình" sang việc bảo đảm an toàn của tòa nhà, đồng thời xây dựng cơ chế minh bạch hơn để bảo vệ quyền lợi của cư dân khi chung cư hết vòng đời sử dụng.
