Ánh Bình Minh✔
Thành viên nổi tiếng
Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là một trong những yếu tố có thể tác động trực tiếp đến số tiền người dân và doanh nghiệp phải nộp khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Tuy nhiên, hệ số này không giống nhau giữa các địa phương, thậm chí có thể khác nhau tùy mục đích sử dụng đất và trường hợp áp dụng.
Trong bối cảnh bảng giá đất được điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường, việc xác định hệ số K càng trở nên quan trọng. Nếu thiếu tiêu chí rõ ràng, dữ liệu đầu vào và cơ chế giám sát minh bạch, hệ số này có thể trở thành một yếu tố khiến tiền sử dụng đất tăng mạnh, làm phát sinh thêm chi phí cho người dân và doanh nghiệp.
Hệ số K là gì?
Hiểu một cách đơn giản, hệ số K là hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để xác định mức giá đất áp dụng trong một số trường hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Về nguyên tắc, hệ số này được xác định bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường so sánh với giá đất trong bảng giá đất do địa phương ban hành. Nếu giá đất thị trường cao hơn bảng giá đất, hệ số điều chỉnh có thể lớn hơn 1. Ngược lại, nếu mức giá trong bảng giá đất cao hơn giá thị trường tại khu vực tương ứng, hệ số có thể thấp hơn 1.
Công thức khái quát thường được hiểu là:
Giá đất sau điều chỉnh = Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số K.
Ví dụ, một thửa đất có giá trong bảng giá đất là 20 triệu đồng/m². Nếu hệ số K được xác định là 1,5, giá đất sau điều chỉnh sẽ là 30 triệu đồng/m².
Với diện tích 100 m², giá trị quyền sử dụng đất tính theo mức giá này là 3 tỷ đồng, thay vì 2 tỷ đồng nếu chỉ sử dụng bảng giá đất.
Tuy nhiên, cần lưu ý, đây là ví dụ minh họa về cơ chế điều chỉnh giá, không đồng nghĩa người dân phải nộp 3 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Số tiền thực tế còn phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, nguồn gốc đất, hạn mức, tỷ lệ thu và các khoản được miễn, giảm theo quy định.
Vì sao mỗi địa phương áp dụng một hệ số K khác nhau?
Hệ số K không phải là một con số được áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Mỗi tỉnh, thành phố có thể xây dựng hệ số riêng dựa trên tình hình giá đất, đặc điểm thị trường và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
Nguyên nhân đầu tiên là sự chênh lệch về giá đất giữa các khu vực. Cùng một loại đất nhưng giá giao dịch tại trung tâm Hà Nội, TP.HCM có thể khác rất xa so với khu vực nông thôn hoặc các tỉnh có thị trường bất động sản kém sôi động.
Ngay trong một địa phương, giá đất tại khu vực trung tâm, mặt đường lớn, khu đô thị mới cũng khác biệt đáng kể so với đất trong ngõ nhỏ, khu vực ngoại thành hoặc nơi có hạ tầng chưa phát triển. Vì vậy, nếu áp dụng một hệ số chung cho tất cả các khu vực, kết quả điều chỉnh có thể không phản ánh đúng giá trị thực tế của từng thửa đất.
Theo kết quả rà soát của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 22 địa phương có thông tin về hệ số K năm 2026, khoảng 1/3 địa phương áp dụng đồng loạt hệ số bằng 1. Các địa phương còn lại phân tầng hệ số theo điều kiện quy hoạch và những yếu tố liên quan.
Đáng chú ý, hệ số quy hoạch tại Hà Nội có thể đạt 1,45, trong khi TP.HCM lên tới 1,7.
Sự khác biệt này cho thấy việc xác định giá đất không chỉ phụ thuộc vào giá giao dịch trên thị trường mà còn liên quan đến đặc điểm vị trí, quy hoạch, mục đích sử dụng đất và điều kiện khai thác của từng khu vực.
Một khu đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị, hạ tầng giao thông hoàn chỉnh và khả năng khai thác thương mại cao có thể có giá trị khác với khu đất tương tự về diện tích nhưng nằm ở khu vực hạ tầng chưa hoàn thiện.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản giữa các địa phương cũng có mức độ biến động khác nhau. Tại những nơi giao dịch sôi động, dữ liệu giá đất có thể được cập nhật thường xuyên hơn. Trong khi đó, các khu vực ít giao dịch hoặc có thị trường phân tán sẽ gặp khó khăn hơn trong việc xác định mức giá phổ biến.
Do đó, việc mỗi địa phương có hệ số K khác nhau không nhất thiết là bất hợp lý. Vấn đề quan trọng là sự khác biệt đó phải có căn cứ dữ liệu, phương pháp tính toán và tiêu chí áp dụng rõ ràng, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào quyết định hành chính.
Cơ quan nào quyết định hệ số K và căn cứ xác định ra sao?
Theo quy định về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP, hệ số K được xác định thông qua việc so sánh giá đất phổ biến trên thị trường với giá đất trong bảng giá đất tại từng vị trí.
Về nguyên tắc, công thức xác định là:
Chẳng hạn, tại một vị trí, giá đất trong bảng giá đất là 20 triệu đồng/m², trong khi giá đất phổ biến trên thị trường được xác định là 30 triệu đồng/m². Hệ số điều chỉnh tương ứng là 1,5.
Để xác định mức giá phổ biến, cơ quan chức năng phải thu thập thông tin giá đất thị trường theo từng vị trí, thống kê và phân tích các giao dịch. Trường hợp giá đất tập trung trong một khoảng giá, quy định hướng dẫn phương pháp này cho phép xác định mức giá phổ biến bằng cách lấy bình quân số học các mức giá tại vị trí đó.
Theo cơ chế được quy định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP, cơ quan tài chính chủ trì xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, trình UBND cấp tỉnh quyết định và công bố hằng năm sau khi xin ý kiến HĐND cùng cấp. Khi cần thiết, địa phương có thể điều chỉnh hệ số đã ban hành để phù hợp với tình hình thực tế.
Đối với một số trường hợp xác định hệ số cho từng dự án hoặc khu vực, cơ quan quản lý đất đai được giao chủ trì tham mưu trình cấp có thẩm quyền quyết định.
Như vậy, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định hệ số K, nhưng việc xây dựng không đơn thuần là lựa chọn một tỷ lệ theo đánh giá chủ quan. Quá trình này phải dựa trên thông tin giá đất, phương pháp định giá và các quy định pháp luật liên quan.
Các nguồn dữ liệu có thể được sử dụng gồm:
- Giá đất từ các giao dịch chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai.
- Thông tin từ cơ quan thuế, tổ chức công chứng và các cơ quan quản lý liên quan.
- Dữ liệu khảo sát, thu thập từ các tổ chức tư vấn định giá đất.
Tuy nhiên, mỗi nguồn dữ liệu đều có những hạn chế nhất định. Giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng có thể không phản ánh đầy đủ giá giao dịch thực tế; giá đấu giá có thể chịu ảnh hưởng của tính chất riêng của khu đất và mức độ cạnh tranh tại thời điểm đấu giá.
Vì vậy, việc lựa chọn, sàng lọc và kiểm chứng dữ liệu đầu vào có ý nghĩa quyết định đối với độ chính xác của hệ số K.
Điều gì khiến việc xác định hệ số K có thể thiếu minh bạch?
Một trong những vấn đề được quan tâm hiện nay là làm thế nào để người dân và doanh nghiệp có thể kiểm chứng hệ số K được cơ quan chức năng xác định.
Trên thực tế, nếu chỉ công bố một con số hệ số mà không công khai cách tính, dữ liệu thị trường và những yếu tố điều chỉnh, người dân sẽ khó biết vì sao nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất của mình lại tăng lên.
Chẳng hạn, hai khu đất có vị trí tương đồng nhưng áp dụng hệ số khác nhau. Nếu không có thông tin giải thích về sự khác biệt trong quy hoạch, hạ tầng, khả năng khai thác hoặc dữ liệu giao dịch, người sử dụng đất khó đánh giá liệu mức giá được xác định có hợp lý hay không.
Một vấn đề khác là độ tin cậy của dữ liệu giao dịch. Tại những khu vực có ít giao dịch thực tế, việc xác định giá đất phổ biến có thể gặp khó khăn. Nếu dữ liệu thu thập không đủ đại diện, hệ số K có nguy cơ bị sai lệch so với mặt bằng giá thực tế.
Ngoài ra, thị trường bất động sản thường biến động nhanh hơn chu kỳ xây dựng và điều chỉnh các bảng giá đất. Nếu hệ số K không được cập nhật kịp thời, giá đất áp dụng có thể không còn phản ánh đúng diễn biến thị trường.
Ngược lại, nếu điều chỉnh hệ số quá thường xuyên mà không có lộ trình, người dân và doanh nghiệp cũng khó chủ động tính toán nghĩa vụ tài chính, lập kế hoạch đầu tư hoặc chuẩn bị nguồn tiền.
Đây là bài toán cần giải quyết khi chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh.
Theo VARS, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang định hướng mở rộng việc sử dụng bảng giá đất nhân hệ số K làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp. Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp rút ngắn thời gian định giá, giảm thủ tục và giúp doanh nghiệp chủ động hơn khi tính toán chi phí đầu tư.
Tuy nhiên, VARS cảnh báo nếu chưa làm rõ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát, thẩm quyền và trách nhiệm kiểm định hệ số K, những vướng mắc hiện tại có thể chỉ chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang khâu xây dựng hệ số điều chỉnh.
Đáng chú ý, theo ước tính của VARS, chi phí sử dụng đất tại một số dự án có thể tăng 2-2,6 lần khi áp dụng cơ chế mới. Đây là mức cảnh báo đối với một số trường hợp dự án, không phải mức tăng áp dụng chung cho toàn bộ người sử dụng đất.
Cần cơ chế nào để hệ số K minh bạch và có thể dự báo?
Theo các kiến nghị của VARS, để hệ số K thực sự trở thành công cụ phản ánh giá đất thị trường thay vì tạo thêm gánh nặng tài chính, cần xây dựng một bộ tiêu chí thống nhất trên phạm vi cả nước, đồng thời cho phép địa phương điều chỉnh phù hợp với đặc thù từng khu vực.
Trước hết, cần quy định rõ hệ số K được xác định dựa trên những yếu tố nào, tỷ trọng của từng yếu tố ra sao và nguồn dữ liệu nào được chấp nhận. Việc sử dụng giá giao dịch, giá đấu giá và dữ liệu từ cơ quan quản lý cần có quy trình kiểm chứng để hạn chế tình trạng giá đất bị đẩy lên bởi những giao dịch bất thường hoặc mang tính đầu cơ.
Thứ hai, cần công khai phương pháp tính toán và dữ liệu đầu vào. Người dân và doanh nghiệp không chỉ cần biết hệ số K là bao nhiêu mà còn phải được tiếp cận thông tin về giá đất thị trường được sử dụng để xác định hệ số, phạm vi áp dụng, các yếu tố điều chỉnh và cơ quan chịu trách nhiệm.
Thứ ba, cần có chu kỳ rà soát và ngưỡng điều chỉnh cụ thể. VARS đề xuất nghiên cứu cơ chế rà soát khi giá đất thị trường biến động vượt ngưỡng 20%, đồng thời công bố trước tối thiểu 6 tháng đối với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính.
Cơ chế này có thể giúp người dân và doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị nguồn lực, hạn chế tình trạng nghĩa vụ tài chính thay đổi đột ngột khiến các kế hoạch sử dụng đất và đầu tư bị đảo lộn.
Bên cạnh đó, cần có cơ chế thẩm định độc lập đối với phương án xây dựng hệ số K, đặc biệt tại các khu vực có thị trường bất động sản biến động mạnh hoặc dự án có quy mô lớn. Trường hợp dữ liệu giao dịch không đủ tin cậy, cơ quan quản lý cần có phương pháp bổ sung thay vì sử dụng một hệ số mang tính bình quân để áp dụng cho những khu đất có đặc điểm khác biệt.
Một vấn đề khác là cần thiết kế quy định chuyển tiếp đối với những dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý, đã được phê duyệt phương án đầu tư hoặc đang trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu cơ chế mới khiến chi phí đất tăng mạnh ngay tại thời điểm chuyển đổi, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh tổng mức đầu tư, tiến độ và phương án kinh doanh.
Đối với người dân, cần công khai cách tính tiền sử dụng đất trong từng trường hợp, giúp người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất có thể dự tính trước khoản tiền phải nộp, tránh rơi vào tình trạng đã hoàn tất thủ tục nhưng không đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ.
Điểm cốt lõi là hệ số K phải phản ánh đúng giá trị thị trường, nhưng không thể trở thành một biến số khó dự đoán trong chính sách đất đai. Nếu thiếu dữ liệu đáng tin cậy, tiêu chí thống nhất và cơ chế giám sát độc lập, việc chuyển sang bảng giá đất nhân hệ số K có thể chỉ thay đổi phương pháp tính toán mà chưa giải quyết được tận gốc những bất cập trong định giá đất.
Ngược lại, nếu được thiết kế minh bạch, hệ số K có thể giúp rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, giảm chi phí thủ tục cho doanh nghiệp và tạo điều kiện để Nhà nước khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong bối cảnh bảng giá đất được điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường, việc xác định hệ số K càng trở nên quan trọng. Nếu thiếu tiêu chí rõ ràng, dữ liệu đầu vào và cơ chế giám sát minh bạch, hệ số này có thể trở thành một yếu tố khiến tiền sử dụng đất tăng mạnh, làm phát sinh thêm chi phí cho người dân và doanh nghiệp.
Hệ số K là gì?
Hiểu một cách đơn giản, hệ số K là hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để xác định mức giá đất áp dụng trong một số trường hợp thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Về nguyên tắc, hệ số này được xác định bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường so sánh với giá đất trong bảng giá đất do địa phương ban hành. Nếu giá đất thị trường cao hơn bảng giá đất, hệ số điều chỉnh có thể lớn hơn 1. Ngược lại, nếu mức giá trong bảng giá đất cao hơn giá thị trường tại khu vực tương ứng, hệ số có thể thấp hơn 1.
Công thức khái quát thường được hiểu là:
Giá đất sau điều chỉnh = Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số K.
Ví dụ, một thửa đất có giá trong bảng giá đất là 20 triệu đồng/m². Nếu hệ số K được xác định là 1,5, giá đất sau điều chỉnh sẽ là 30 triệu đồng/m².
Với diện tích 100 m², giá trị quyền sử dụng đất tính theo mức giá này là 3 tỷ đồng, thay vì 2 tỷ đồng nếu chỉ sử dụng bảng giá đất.
Tuy nhiên, cần lưu ý, đây là ví dụ minh họa về cơ chế điều chỉnh giá, không đồng nghĩa người dân phải nộp 3 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Số tiền thực tế còn phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, nguồn gốc đất, hạn mức, tỷ lệ thu và các khoản được miễn, giảm theo quy định.
Vì sao mỗi địa phương áp dụng một hệ số K khác nhau?
Hệ số K không phải là một con số được áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Mỗi tỉnh, thành phố có thể xây dựng hệ số riêng dựa trên tình hình giá đất, đặc điểm thị trường và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
Nguyên nhân đầu tiên là sự chênh lệch về giá đất giữa các khu vực. Cùng một loại đất nhưng giá giao dịch tại trung tâm Hà Nội, TP.HCM có thể khác rất xa so với khu vực nông thôn hoặc các tỉnh có thị trường bất động sản kém sôi động.
Ngay trong một địa phương, giá đất tại khu vực trung tâm, mặt đường lớn, khu đô thị mới cũng khác biệt đáng kể so với đất trong ngõ nhỏ, khu vực ngoại thành hoặc nơi có hạ tầng chưa phát triển. Vì vậy, nếu áp dụng một hệ số chung cho tất cả các khu vực, kết quả điều chỉnh có thể không phản ánh đúng giá trị thực tế của từng thửa đất.
Theo kết quả rà soát của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 22 địa phương có thông tin về hệ số K năm 2026, khoảng 1/3 địa phương áp dụng đồng loạt hệ số bằng 1. Các địa phương còn lại phân tầng hệ số theo điều kiện quy hoạch và những yếu tố liên quan.
Đáng chú ý, hệ số quy hoạch tại Hà Nội có thể đạt 1,45, trong khi TP.HCM lên tới 1,7.
Sự khác biệt này cho thấy việc xác định giá đất không chỉ phụ thuộc vào giá giao dịch trên thị trường mà còn liên quan đến đặc điểm vị trí, quy hoạch, mục đích sử dụng đất và điều kiện khai thác của từng khu vực.
Một khu đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị, hạ tầng giao thông hoàn chỉnh và khả năng khai thác thương mại cao có thể có giá trị khác với khu đất tương tự về diện tích nhưng nằm ở khu vực hạ tầng chưa hoàn thiện.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản giữa các địa phương cũng có mức độ biến động khác nhau. Tại những nơi giao dịch sôi động, dữ liệu giá đất có thể được cập nhật thường xuyên hơn. Trong khi đó, các khu vực ít giao dịch hoặc có thị trường phân tán sẽ gặp khó khăn hơn trong việc xác định mức giá phổ biến.
Do đó, việc mỗi địa phương có hệ số K khác nhau không nhất thiết là bất hợp lý. Vấn đề quan trọng là sự khác biệt đó phải có căn cứ dữ liệu, phương pháp tính toán và tiêu chí áp dụng rõ ràng, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào quyết định hành chính.
Cơ quan nào quyết định hệ số K và căn cứ xác định ra sao?
Theo quy định về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP, hệ số K được xác định thông qua việc so sánh giá đất phổ biến trên thị trường với giá đất trong bảng giá đất tại từng vị trí.
Về nguyên tắc, công thức xác định là:
Chẳng hạn, tại một vị trí, giá đất trong bảng giá đất là 20 triệu đồng/m², trong khi giá đất phổ biến trên thị trường được xác định là 30 triệu đồng/m². Hệ số điều chỉnh tương ứng là 1,5.
Để xác định mức giá phổ biến, cơ quan chức năng phải thu thập thông tin giá đất thị trường theo từng vị trí, thống kê và phân tích các giao dịch. Trường hợp giá đất tập trung trong một khoảng giá, quy định hướng dẫn phương pháp này cho phép xác định mức giá phổ biến bằng cách lấy bình quân số học các mức giá tại vị trí đó.
Theo cơ chế được quy định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP, cơ quan tài chính chủ trì xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, trình UBND cấp tỉnh quyết định và công bố hằng năm sau khi xin ý kiến HĐND cùng cấp. Khi cần thiết, địa phương có thể điều chỉnh hệ số đã ban hành để phù hợp với tình hình thực tế.
Đối với một số trường hợp xác định hệ số cho từng dự án hoặc khu vực, cơ quan quản lý đất đai được giao chủ trì tham mưu trình cấp có thẩm quyền quyết định.
Như vậy, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định hệ số K, nhưng việc xây dựng không đơn thuần là lựa chọn một tỷ lệ theo đánh giá chủ quan. Quá trình này phải dựa trên thông tin giá đất, phương pháp định giá và các quy định pháp luật liên quan.
Các nguồn dữ liệu có thể được sử dụng gồm:
- Giá đất từ các giao dịch chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai.
- Thông tin từ cơ quan thuế, tổ chức công chứng và các cơ quan quản lý liên quan.
- Dữ liệu khảo sát, thu thập từ các tổ chức tư vấn định giá đất.
Tuy nhiên, mỗi nguồn dữ liệu đều có những hạn chế nhất định. Giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng có thể không phản ánh đầy đủ giá giao dịch thực tế; giá đấu giá có thể chịu ảnh hưởng của tính chất riêng của khu đất và mức độ cạnh tranh tại thời điểm đấu giá.
Vì vậy, việc lựa chọn, sàng lọc và kiểm chứng dữ liệu đầu vào có ý nghĩa quyết định đối với độ chính xác của hệ số K.
Điều gì khiến việc xác định hệ số K có thể thiếu minh bạch?
Một trong những vấn đề được quan tâm hiện nay là làm thế nào để người dân và doanh nghiệp có thể kiểm chứng hệ số K được cơ quan chức năng xác định.
Trên thực tế, nếu chỉ công bố một con số hệ số mà không công khai cách tính, dữ liệu thị trường và những yếu tố điều chỉnh, người dân sẽ khó biết vì sao nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất của mình lại tăng lên.
Chẳng hạn, hai khu đất có vị trí tương đồng nhưng áp dụng hệ số khác nhau. Nếu không có thông tin giải thích về sự khác biệt trong quy hoạch, hạ tầng, khả năng khai thác hoặc dữ liệu giao dịch, người sử dụng đất khó đánh giá liệu mức giá được xác định có hợp lý hay không.
Một vấn đề khác là độ tin cậy của dữ liệu giao dịch. Tại những khu vực có ít giao dịch thực tế, việc xác định giá đất phổ biến có thể gặp khó khăn. Nếu dữ liệu thu thập không đủ đại diện, hệ số K có nguy cơ bị sai lệch so với mặt bằng giá thực tế.
Ngoài ra, thị trường bất động sản thường biến động nhanh hơn chu kỳ xây dựng và điều chỉnh các bảng giá đất. Nếu hệ số K không được cập nhật kịp thời, giá đất áp dụng có thể không còn phản ánh đúng diễn biến thị trường.
Ngược lại, nếu điều chỉnh hệ số quá thường xuyên mà không có lộ trình, người dân và doanh nghiệp cũng khó chủ động tính toán nghĩa vụ tài chính, lập kế hoạch đầu tư hoặc chuẩn bị nguồn tiền.
Đây là bài toán cần giải quyết khi chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh.
Theo VARS, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang định hướng mở rộng việc sử dụng bảng giá đất nhân hệ số K làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp. Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp rút ngắn thời gian định giá, giảm thủ tục và giúp doanh nghiệp chủ động hơn khi tính toán chi phí đầu tư.
Tuy nhiên, VARS cảnh báo nếu chưa làm rõ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát, thẩm quyền và trách nhiệm kiểm định hệ số K, những vướng mắc hiện tại có thể chỉ chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang khâu xây dựng hệ số điều chỉnh.
Đáng chú ý, theo ước tính của VARS, chi phí sử dụng đất tại một số dự án có thể tăng 2-2,6 lần khi áp dụng cơ chế mới. Đây là mức cảnh báo đối với một số trường hợp dự án, không phải mức tăng áp dụng chung cho toàn bộ người sử dụng đất.
Cần cơ chế nào để hệ số K minh bạch và có thể dự báo?
Theo các kiến nghị của VARS, để hệ số K thực sự trở thành công cụ phản ánh giá đất thị trường thay vì tạo thêm gánh nặng tài chính, cần xây dựng một bộ tiêu chí thống nhất trên phạm vi cả nước, đồng thời cho phép địa phương điều chỉnh phù hợp với đặc thù từng khu vực.
Trước hết, cần quy định rõ hệ số K được xác định dựa trên những yếu tố nào, tỷ trọng của từng yếu tố ra sao và nguồn dữ liệu nào được chấp nhận. Việc sử dụng giá giao dịch, giá đấu giá và dữ liệu từ cơ quan quản lý cần có quy trình kiểm chứng để hạn chế tình trạng giá đất bị đẩy lên bởi những giao dịch bất thường hoặc mang tính đầu cơ.
Thứ hai, cần công khai phương pháp tính toán và dữ liệu đầu vào. Người dân và doanh nghiệp không chỉ cần biết hệ số K là bao nhiêu mà còn phải được tiếp cận thông tin về giá đất thị trường được sử dụng để xác định hệ số, phạm vi áp dụng, các yếu tố điều chỉnh và cơ quan chịu trách nhiệm.
Thứ ba, cần có chu kỳ rà soát và ngưỡng điều chỉnh cụ thể. VARS đề xuất nghiên cứu cơ chế rà soát khi giá đất thị trường biến động vượt ngưỡng 20%, đồng thời công bố trước tối thiểu 6 tháng đối với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính.
Cơ chế này có thể giúp người dân và doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị nguồn lực, hạn chế tình trạng nghĩa vụ tài chính thay đổi đột ngột khiến các kế hoạch sử dụng đất và đầu tư bị đảo lộn.
Bên cạnh đó, cần có cơ chế thẩm định độc lập đối với phương án xây dựng hệ số K, đặc biệt tại các khu vực có thị trường bất động sản biến động mạnh hoặc dự án có quy mô lớn. Trường hợp dữ liệu giao dịch không đủ tin cậy, cơ quan quản lý cần có phương pháp bổ sung thay vì sử dụng một hệ số mang tính bình quân để áp dụng cho những khu đất có đặc điểm khác biệt.
Một vấn đề khác là cần thiết kế quy định chuyển tiếp đối với những dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý, đã được phê duyệt phương án đầu tư hoặc đang trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu cơ chế mới khiến chi phí đất tăng mạnh ngay tại thời điểm chuyển đổi, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh tổng mức đầu tư, tiến độ và phương án kinh doanh.
Đối với người dân, cần công khai cách tính tiền sử dụng đất trong từng trường hợp, giúp người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất có thể dự tính trước khoản tiền phải nộp, tránh rơi vào tình trạng đã hoàn tất thủ tục nhưng không đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ.
Điểm cốt lõi là hệ số K phải phản ánh đúng giá trị thị trường, nhưng không thể trở thành một biến số khó dự đoán trong chính sách đất đai. Nếu thiếu dữ liệu đáng tin cậy, tiêu chí thống nhất và cơ chế giám sát độc lập, việc chuyển sang bảng giá đất nhân hệ số K có thể chỉ thay đổi phương pháp tính toán mà chưa giải quyết được tận gốc những bất cập trong định giá đất.
Ngược lại, nếu được thiết kế minh bạch, hệ số K có thể giúp rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, giảm chi phí thủ tục cho doanh nghiệp và tạo điều kiện để Nhà nước khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
